L’immobilier va-t-il stagner, baisser ou s'apprécier ?

Bha c'était annoncé et visible comme une verrue sur le bout du nez.

Le gros problème étant que pour le moment du moins, peu de propriétaires ont intégré l'idée qu'ils devaient baisser leur prix.  Beaucoup refusent encore de diminuer.  C'est pas grave, dans un an, on en reparlera quand ils auront toujours leurs bien sous les bras.

Pi au dela de ca, les prix actuels sont une pure arnaque, compte tenu du cout de construction.  Quand on compare les prix en 2000 et en 2011 pour le meme bien, ce n'est pas rare de voir des augmentations de 250%.  Le cout de la vie aurait il augmenter de 250%  Non bien sur, c'est une tentative d'enrichissement des propriétaires.

Pour le bien de tous, ces prix doivent descendre et (re)devenir abordable.

Bonjour,

L'objectif bien évidemment de cette discussion est de sensibiliser un maximum de personnes à cette affaire. L'union fait la force ! Chaque personne doit se révolter.

Cordialement,

Kader

Et puis bon ... Suffit de sortir des villes pour voir des chantiers gigantesques completement à l'arret.  Perso, juste a 3km de l'hivernage à Marrakech, on peut voir des chantiers énormes totalement à l'arret depuis au moins un an et demi. 

L'un des problemes étant que je suppose que des gens ont deja acheté certains de ses appartements ... Qui ne seront jamais terminés. (Et qui en + ne valent pas le prix qu'ils l'ont payé).

Moi je pense qu'ils serait bénéfique qu'une institution privée au Maroc annonce le prix recommandé du metres carrés en différentes zones.  Ca éviterait aux gens de se faire arnaquer deja.

J'ai entendu parler de l'argus immobilier mais personnellement je n'arrive pas à l'avoir !
Si vous avez une idée n'hésitez pas...

Amitiés

Kader

La VEFA plus tout les autres arnaques qui entour le monde de l'immobilier. Il y a aussi un manque de lois permettant d'éviter toutes ces magueilles.

Cordialement
Kader

Ouh, le sujet touffu que voilà...

Il ya beaucoup de problèmes avec l'immobilier et son avenir au Maroc.

Tout d'abord, la VEFA. Sachez quand même que je ne connais pas un seul promoteur au Maroc qui respecte la loi existante (qui n'est pas forcément mauvaise en soi, mais qui est surtout mal connue et mal mise en oeuvre). Qui, par exemple, a déjà reçu une caution bancaire au moment de signer le contrat VEFA pour garantir les éventuelles malfaçons ou pénalités de retard qui seraient dues par le promoteur ? Qui a demandé le paiement de ces pénalités de retard (alors que les programmes ont facilement 1 à 2 ans de retard) ? Qui a vérifié que les fondations étaient déjà au niveau du rez-de-chaussé avant de payer le premier centime (ce que la loi exige normalement) ?Ce ne sont que quelques exemples, mais qui justifient que certaines banques refusent maintenant de financer les acquisitions en VEFA.

Pour ce qui est de l'avenir général du marché, il faut être nuancé.

Certains segments du marché sont littéralement saturés et en chute libre (ou presque) en terme de volume de ventes, mais pas encore en terme de prix (faute pour les promoteurs de pouvoir se le permettre ou pour les propriétaires d'accepter de réduire leur plus-value voire de l'annuler dans certains cas...). Je pense par exemple au marché du haut voire du très haut standing. Je reviendrai sur les classifications de standing.
D'autres segments sont tellement peu exploités actuellement (avec des besoins réels et importants) que les prix montent sans qu'il y ait lieu de spéculer. Je pense par exemple aux logements de moyen standing voire aux logements économiques (terme pudique pour ne pas dire logements sociaux). La pénurie est telle sur ces segments que les promoteurs peuvent aisément vendre les biens à des prix parfois délirants pour le niveau de qualité et de prestation offert. Même un logement social, au prix initial (et "normal"...) de 250.000 dhs peut se vendre autour de 500.000 dhs selon les villes.

Ensuite, il y a le critère géographique. Sur des villes comme Casa, Rabat, Oujda ou Fès par exemple, je ne pense pas que les prix baisseront de si tôt du fait de l'attractivité (ancienne ou nouvelle) de ces régions, pour des raisons économiques essentiellement. D'autres villes comme Marrakech, Tanger, Agadir, Essaouira ont pu connaître des baisses parfois spectaculaires (j'ai souvenir d'un moins 30 ou moins 40% sur Marrakech au cours de 2010 sur certains biens...). Mais vu l'état du marché, avec des prix d'acquisition et une cible commerciale devenue étroite, les prix devraient encore baisser (sauf peut être pour des biens d'exception, mais là, on ne peut pas réellement parler de marché: leur nombre est, par définition, réduit).

Pour ce qui concerne le noir, ou dessous-de-table, sachez que le fisc est en train d'élaborer un tarif immobilier à usage interne pour vérifier si le prix est sous déclaré et que le redressement sera à la charge de... l'acquéreur ! Le vendeur sera mis hors de cause dans l'affaire et, pour peu qu'il ait acheté il y a quelques années seulement, il aura déjà payé un redressement sur le même modèle. Sachez aussi que les redressements sont courants. Dernier point sur le noir, la FNPI a mis sur pied une charte dans le cadre de laquelle les promoteurs s'engagent à ne pas prendre de noir. Tous n'y adhèrent pas mais les plus gros le font. Ca ne veut pas dire que ce sont les meilleurs mais c'est un point à savoir. Poser la question de l'existence du noir et de son niveau (10, 20, 30%, plus rarement 40% aujourd'hui) par rapport au prix total est un incontournable lors des discussions avant d'acheter.

Enfin, la fameuse classification des standings... Depuis 2 ans (au moins...), le ministère de l'habitat et de l'équipement a annoncé travailler sur une normalisation des standing évoqués par les promoteurs. Cela signifie déjà qu'il n'y a pas de norme uniforme et reconnue sans contestation sur ce qui est du moyen standing, du haut standing et du très haut standing. Ensuite, les habitudes et normes (empiriques) de construction n'ont rien à voir avec les habitudes et normes (mêmes empiriques...) de construction en Europe en général et en France. Combien de constructions ont été réalisées avec du béton coulé en utilisant du sable de mer (donc salé...) ? Les experts vous diront que c'est un vrai problème parce que le sel provoque une forme d'autodestruction du béton... De même, le double vitrage est inexistant au Maroc (sauf dans de rares constructions le long de certaines autoroutes...) et l'isolation phonique et thermique est très moyenne (pour ne pas dire pire...). La qualité des finition commence à être correcte sur du haut standing dans le cas général, mais la conception générale des logements et souvent surréaliste (combien d'appartements de 100m² voire plus avec seulement 2 chambres ?)...

Bref, l'immobilier au Maroc, c'est un marché très particulier, sur lequel il me semble qu'il faut prendre son temps avant d'agir. L'urgence des programmes vendus en moins de 15 jours n'existe plus aujourd'hui (ou alors c'est très exceptionnel). Il est donc impératif d'apprendre à connaître le marché, les matériaux, les qualités de conception, construction, finition, le tout pour mieux appréhender les prix présentés (qui incluent souvent le noir quand ils sont dit verbalement ou qu'ils n'apparaissent pas sur un prospectus officiel, mais la question vaut toujours le coup d'être posée ).

D'Europe ou d'ailleurs (y'a pas que les Français, les Anglais ou les Espagnols qui achètent au Maroc... Y'a aussi des Américains, des Emiratis...)

L'immobilier est quelque chose qui interesse tout le monde: les étrangers et les marcains aussi. Il faut donc clarifier un maximum de points pour tous les lécteurs.
Merci pour tous ceux qui ont apporté des bonnes informations .

L'union fait la force.

Amitiés,

Kader

Au maroc c'est devenu assez chère comme ça.. Il faut arréter..

Oui Lucio, il faut arrêter quoi ? d'en parler ? pour faire plaisir à qui ?

Non il faut que les prix arrêtes leur flamber!

Visiblement, vous connaissez mal le marché immobilier marocain (ou vous n'êtes pas totalement à jour...).

Les prix ont commencé à baisser mais c'est pas encore ça! en tout cas, dans beaucoup de villes marocaines les ventes ont baissées de plus de -20%. C'est un bon signe...!

Je suis bien à jour !

Je répondais à Lucio qui appelle à la fin de l'augmentation des prix

entendu Fedala

Effectivement je ne suis plus trés à jour. Cela fait pratiquement 1 an que je ne suis plus trop le marché immobilier marocain.

Si le marché a vraiment baissé de 20% c'est une bonne nouvelle......pour les acheteurs bien sur

Il y a des villes où les baisses ont été plus fortes que 20%... Tanger et Marrakech ont pris un claque pouvant aller jusqu'à des 30 ou 40% sur certains segments du marché...

D'autres ont continué à monter, comme Casa.

D'autres encore ont commencé à flamber, comme Oujda...

Ok merci pour ces précisions!!!

tiens tiens tiens , il y a donc des affaires à faire à Tanger, j'adore cette ville et je n'y suis pas allée depuis longtemps, il va falloir que je me décide à monter dans le nord moi, au lieu de rester cantonnées dans casa - rabat - essaouira
merci pour l'info Fédala (j'y suis allée, à Fedala-mohammedia) il y a peu et j'ai constaté qu'il n'y avait plus de casino
tu habites une jolie ville
amitiés

Ca fait longtemps que le casino est fermé...

Tanger est une ville d'avenir qui a pris une claque pour l'immoblier l'an dernier. C'es tun peu remonté, mais il y a surtout pas mal de projets qui ont été stoppés parce que les promoteurs n'ont pas les moyens d'aller jusqu'au bout ou parce qu'ils n'ont pas assez vendu sur plan...

Je vois que Fedala est un spécialiste de l'immobilier marocain! C'est bon à savoir!

j'espère que les victimes d'Europe vont enfin tirer le frein a main
ce n'est pas rendre service au marocain que d'acheter des maison sur évaluer , nous sommes au Maroc , pays ou le niveau de vie est sensiblement le même qu'au Vietnam .
le prix du metre carré ne doit pas exeder 6000 dhrs pour du haut standing , et ils leur reste une bonne marge !!
alors louez (pas a 7000 dhrs 3 fois le smic ), qui loue en france un appart a 3300€ par mois ???
stop negociez

Donc, si je comprends bien, rendre service aux Marocains, c'est diviser le prix du haut standing par 4 ou 5 ? A 6000 Dhs le m², vous n'avez pas du haut standing avec marge confortable incluse comme vous le présentez. Vous avez le haut standing hors marge. Et encore, il faut trouver les entrepreneurs qui vont faire du travail soigné de bout en bout pour avoir une finition digne du haut standing et avec un certain respect des délais (je n'ai pas dit un respect strict des délais, ça, partout dans le monde, ça n'existe pas...).

Si vous voulez arriver à de tels niveaux de prx, vous allez ruiner un grand nombre de personnes et mettre au chômage encore plus de gens. Le problème est effectivement qu'il y a une déconnexion entre les prix d'une part et les revenus d'autre part. Mais c'est aussi lié à des pénuries dans certains domaines de l'immobilier (je ne parle pas de domaines géographiques hein, mais de catégories de construction), à un défaut de normalisation des appellations de standing, à des mouvements de population vers des villes dans lesquelles on ne construit pas assez...

Arrêter de payer un loyer à 7000 Dhs par mois, c'est potentiellement mettre des Marocains en situation de faillite (ne pouvant plus payer les traites liées à l'achat) et les priver de ce qui représente au Maroc le placement le plus sûr en vue d'une retraite (aujourd'hui versée à des niveaux ridicules) ou les priver de revenus (je pense aux veuves qui n'ont qu'un patrimoine immobilier à faire fructifier pour vivre, par exemple).

effectivement , diminuer le prix du haut standing , engendrera une baisse du moyen et bas standing , et rendra l'accès a la propriété a portée d'un salaire marocain .
tout le monde a droit au logement , les promoteur et les loueur se gaveront moins .
les stocks se vendrons , et l'emploie reprendra .
vous n'avez rien a gagner a laisser les prix si haut , sauf de gaver les promoteurs et l'etat

Excusez-moi, mais je vais vous poser quelques petites questions, histoire de comprendre votre connaissance du marché immobilier marocain:

- la construction de logement social ou économique ou "de base" comme vous voudrez l'appeler (même si l'appellation officielle au Maroc est la 2e) permet d'obtenir des conditions fiscales et financières avantageuses (pas de TVA, pas de droits d'enregistrement, achat de béton à prix réduit, j'en passe, ce n'est pas le sujet), lesquelles conditions sont octroyées par la conclusion d'une convention entre le promoteur et l'Etat. Pouvez-vous me dire combien de conventions ont été conclues entre l'année 2008 et l'année 2010 ? Cette question a pour vocation de permettre une estimation du nombre de logements à bas coût sont mis sur le marché en ce moment.

- parallèlement, savez vous combien de temps était nécessaire pour la vente complète sur plan de programmes de haut ou très haut standing en 2009 et en 2011 ?

- comment se caractérise la situation financière des promoteurs qui ne feraient (i) que du social, (ii) que de l'intermédiaire, et (iii) que du haut standing au Maroc ?

posez vous juste la question suivante
pourquoi les appartements sociaux sont passé de 130000 drs
a 250000 dhrs en 5 ans ? les salaires ont évolués dans ce sens ?

et demandez vous pourquoi en Turquie le prix est 2 fois moins cher qu'au Maroc ?

vous semblez cautionner les prix exorbitants et injustifié du Maroc ?
un chauffeur de taxi a Marrakech m'a dit un jour , a cause de vous je vis moi et mes 4 enfants dans une pièce de 10 m2 , vous êtes la cause de nos malheur !!!
il avait tout a fait raison madame !!!

vous avez un site gouvernemental qui vous donne le prix du haut standing que coute au promoteur , environ 3500 dhrs ???
ils ont des marges de 4 ??????? comme un bar !!!!

l'immobilier va s'écrouler , et les promoteur gagneront un peu moins , mais les gros perdant sont les gens qui ont investis pour faire une plu value , ils revendent a perte 4 ans aprés leur achat
enfin

J'espère bien que l'immobilier va se casser la gueule ! Parce que à vrai dire, actuellement, même la classe supérieur a du mal à acheter un terrain ou une maison. La classe moyenne au Maroc gagne entre 3000 et 7000 Dh/ mois.
Acheter un logement économique c'est peut être la solution, mais il faut vraiment avoir l'envie d y vivre.
Parce que entendre la télé des voisins, ou tout simplement leurs conversations n'est vraiment reposant (bienvenue les pb de santé...)!
Ce qui revient à dire que l'immobilier à atteint un certain niveau fictif. L'état Marocain, comme vous le savez peut être, est incapable de contrôler ces prix ! Et j'en rajoute qu'on a une note de 3/10 en ce qui la lutte contre la corruption. Tout ces paramètres sont liés et l'analyse peut être vite faite.
Donc soyons raisonnable et plaçons nous au coeur de la réalité.

Kader.

J'apprécie énormément le soin que vous avez apporté à répondre aux questions que je posais, gérard2007.

Cela étant, je voudrais réagir à vos propos.

Tout d'abord, arrêtez de considérer que Marrakech est une ville représentative de l'ensemble du Maroc. Marrakech est un des temples de la spéculation immobilière au Maroc et, à ce titre, c'est la ville qui a le plus souffert de la crise actuelle. Les prix ont réellement baissé et de manière plus que significative. A 11.000 dhs le m², on ne vend plus rien dans cette ville en ce moment. Les prix se vautrent littéralement. L'exemple de votre chauffeur de taxi est réel (ses revenus sont lamentables et inadaptés au coût de la vie dans la ville), mais il ne vous aura pas échappé qu'une ville nouvelle est développée à côté de Marrakech avec une quantité significative de logements sociaux. Que vous trouviez que 250.000 dhs est trop cher pour du social est une chose. Mais posez-vous d'abord les questions de l'attribution des logements sociaux (j'ai vu des architectes émargeant à plus de 100.000 dhs par mois en acheter une vingtaine ou un médecin émargeant à 60.000 dhs par mois dans un programme à Tamansourt!) et celui du coût de la construction. Aujourd'hui, les usines qui fabriquent du ciment et du béton se trouvent beaucoup mieux réparties sur le territoire, mais il y a ne serait-ce que 2 ans, ce n'était pas le cas et les capacités de production étaient très inférieures. Quand la demande de matériaux est forte et la production faible, que se passe-t-il à votre avis ?

Après, vous comparez des pays dont je doute qu'ils soient totalement comparables (l'économie turque et l'économie marocaines ne sont pas similaires et la population de ces pays non plus, même si on trouve des points communs indéniables comme la religion ou certaines industries comme le textile et le tourisme qui sont toutefois très nettement moins développées au Maroc). De plus, comparaison n'est pas raison...

Par ailleurs, si vous pensez ou si vous croyez avoir lu dans mes mots que les promoteurs ne margent pas tant que cela sur le haut standing, vous vous trompez. Seulement, votre chiffre de 3500 dhs me semble faux ou plus précisément inexact (ce ne serait pas le premier ni le dernier, même dans les chiffres officiels...). Vous voudriez me faire dire que la gestion des promoteurs est calamiteuse, je serais d'accord. Mais dire qu'ils achètent honteusement à 6000 ou 6500 dhs le m² au lieu de 3500, désolé, je ne vous suis pas...

En outre, si l'immobilier s'effondre, il faut savoir une chose: beaucoup de personnes ces dernières années se sont endettées à taux variables pour l'immobilier (parce que le taux nominal initial était clairement plus bas que le taux fixe, même si cela reste plus élevé qu'en France, significativement plus élevé). Si donc l'immobilier s'effondre, on pourrait avoir une explosion tout à fait brutale et dévastatrice pour une grande partie de la population et de l'économie. Pas une nouvelle si bonne que cela...

Enfin, je voudrais finir quand même sur un constat, froid et sans avoir trouvé d'explication. Morocco Mall vient d'ouvrir à Casa. Les enseignes qui s'y sont installées sont majoritairement des enseignes de produits de luxe. Si le Maroc et les Marocains sont si désargentés, pourquoi des marques comme Dior, Christofle etc viennent s'y installer ? De plus, il y a une concentration de voitures de luxe (qui coûtent plus cher ici qu'en France, que ce soit très clair!) qui est tout à fait comparable aux 7e, 8e ou 16e arrondissements parisiens. Je ne dis pas que la misère n'existe pas, je la vois, je la connais et j'essaie d'aider les gens aussi avec mes moyens (maigres, j'en conviens, mais c'est mieux que de râler et de ne rien faire, je trouve). Mais j'ai récemment appris qu'une personne précise qui mendie dans la rue du côté du boulevard Mohammed V à Casa est propriétaire de 2 appartements au moins.

comme le dit plus haut S-kader , le salaire de la classe moyenne se situe entre 3000 et 7000 dhrs soit 90% du pays
avec un tel salaire l'on ne peu pas se payer un appartement a 15000 ni a 10000 dhrs le metre carré
le marché mise sur les achat etrangers
quand au boutique dior de casablanca , 5% de trés riche au maroc , suffisent largement
ce qui m'importe c'est les 95% qui lutte avec des credits de 25 ans pour un appart minable
oui le maroc est pauvre , ouvrez les yeux , ou voyagez !!

Juste une remarque: quand vous parlez de 10.000 Dhs par mètre carré, vous parlez bien du haut standing, c'est ça ? Parce que si la classe moyenne doit pouvoir se payer du haut standing, il n'y a pas quelque chose qui vous chagrine ?

Encore une fois, le problème vient surtout de l'absence d'offre pour les logements sociaux (et l'absence de conventions signées avec l'Etat à ce sujet pendant 2 ans va faire très mal pendant encore un ou deux ans, de même que la gestion lamentable du programme "Ma ville sans bidonville").

[EDIT]Excusez moi, je reprends mon message pour quelque ajout. Le marché comptait sur les étrangers. Aujourd'hui, il se retourne complètement sur le segment du haut standing. Le problème est qu'il y a une pénurie complète sur le moyen standing et le social. Tant que vous aurez 100 acheteurs potentiels (avec ou sans financement possible, entendons nous bien) pour 1 logement mis en vente, les prix ne pourront pas baisser. L'intervention de l'Etat ne changera rien parce que soit les promoteurs arrêteront de construire (faute d'une rentabilité jugée suffisante) soit ils feront du noir et vendront officiellement au prix fixé par l'Etat...

quand je parle de haut standing , je parle d'appartement un peu correct , et non les parc a bétails comme ils ont construit par millier .
le haut standing a agadir se situe au alentour de 2500 a 3000€ le mètre , a 10000 dhrs vous avez un appart limite avec 300 voisins .
c'est de la pure arnaque .
les marocain sont bien conscient de cette arnaque , la preuve ils construise sur des terrain a 600 dhrs le metre la nuit sans autorisation , c'est l'anarchie
un terrain titré de 80 metre se negocie a 10000 dhrs le metre , 4 fois le prix d'aix en provenve
c'est fou
tout va couler , n'achetez surtout pas en 2015 votre achat aura perdu 50%

gerard2007 a écrit:

quand je parle de haut standing , je parle d'appartement un peu correct , et non les parc a bétails comme ils ont construit par millier .
le haut standing a agadir se situe au alentour de 2500 a 3000€ le mètre , a 10000 dhrs vous avez un appart limite avec 300 voisins .
c'est de la pure arnaque .
les marocain sont bien conscient de cette arnaque , la preuve ils construise sur des terrain a 600 dhrs le metre la nuit sans autorisation , c'est l'anarchie
un terrain titré de 80 metre se negocie a 10000 dhrs le metre , 4 fois le prix d'aix en provenve
c'est fou
tout va couler , n'achetez surtout pas en 2015 votre achat aura perdu 50%

Si vous trouvez que c'est trop cher n'achetez pas. Tout simplement. Et si tout le monde fait comme vous, les prix baisseront, fatalement... Mais en l'état actuel du marché, rares sont les villes dans lesquelles le haut standing se vend encore.

Au passage, vous soulignez un point clé, déjà évoqué ici, celui de l'absence de définition officielle ou de normalisation des standings. Dans ces conditions, une construction plus que moyenne avec un peu de boiserie et 3m² de marbre, ça devient du haut standing... Là, je suis d'accord avec vous, c'est n'importe quoi.

Bonjour à tous.

Nouvellement inscrit, je me permet de "déterrer" ce sujet. Alors, près de deux ans après le dernier post, ou en est l'immobilier à Agadir? Selon vous et vos expériences:

- La tendance est-elle toujours haussière?
- Si oui, sommes nous en présence d'une bulle?
- Le "noir" à t'il été éradiqué?
- Pensez vous que les hauteurs de la ville (je pense là aux    collines surplombant le quartier Illigh et en général, tout ce qui se situe plus à l'est du récent stade) subiront elles aussi la "bétonnisation"?
- Enfin, quel est la situation immobilière des autres villes d'importance de la région, Taroudant et Tiznit?

J'invite ceux qui maîtrisent le sujet à s'exprimer, échanger points de vue et humeurs, dans l'intérêt de tous.

Merci

Un petit Up... Ce sujet est-il passé de mode???

Le noir éradiqué en 2 ans, cela voudrait dire qu'un tremblement de terra rasé le pays et comblé le détroit de Gibraltar... Comme je ne me suis pas rendu compte d'un tel fait extraordinaire, ben non, le noir n'a pas disparu. Sur Agadir, je ne sais pas le montant, mais sur Casa, vous pouvez compter genre 20% à 25% du prix...

Pour le reste, je ne connais pas suffisamment la situation locale dans la région d'Agadir. Je laisse donc les autres répondre...