Bonjour tout le monde,
Je tombe par hasard sur ce site et j'en profite pour poser une question.
Je voudrais acheter une maison dans la zone de Lustica(Herceg) qui n'a pas encore été légalisée.
Pourriez-vous me dire quels sont les risques, ce que je pourrais faire pour les éviter et à quoi je dois être vigilant ?
Merci d'avance
Bonjour,
Il n'y a pas grand monde qui se bouscule pour répondre 
La meilleure chose a faire, à mon humble avis, est de laisser la responsabilité de la légalisation au vendeur, en particulier s'il s'agit de locaux qui vivent sur place.
Vous pouvez signer un contrat d'achat du bien avec une clause qui définit cette obligation. Ne payez rien, a moins de payer la somme sur compte séquestre chez le notaire (et plutôt un acompte que la somme intégrale) avec libération des fonds seulement lorsque l'obligation du vendeur est remplie.
En attendant que cela soit le cas (ce qui pourrait prendre des mois voir années) vous pouvez toujours négocier de louer le bien, avec déduction future des loyers payés du prix d'achat,
Cordialement!
Bonjour,
Pour completer ce que dit Tsarine, je vous conseille d'aller dans un 1er temps à l'urbanisme à la mairie, avec votre numéro de parcelle et de demander si le bien est dans une zone destiné à la construction. si c'est le cas, quel est le coef. de construction. Comparez ce coef avec le coef de la construction actuelle et vous aurez une idée de ce qui dépasse...
sachez enfin, que la légalisation doit suivre certains critères dont les suivants:
-vous devez habiter le bien et il doit être votre seul bien habitable
-le bien doit apparaitre dans l' "ortofoto", la photo aérienne cadastrale de 2017 maxi
-certaines zone ne sont pas éligibles
Il y en a d'autres, renseignez-vous auprès de l'urbanisme, ou d'un géomètre.
https://geoportal.co.me/ (pour connaitre les num de parcelles)
https://ekatastar.me/ekatastar-web/action/elogin (le registre officiel du cadastre)
A utiliser avec un navigateur qui traduit les pages, c'est plus pratique.
KORISNIK ( c'est le user et le password, je précise que l'accès est public )
Bon courage.
Bonjour,
Je souhaite par le présent commentaire, m'ajouter aux réponses de Tsarine, et aussi de Seb LECHAT.
Je rajouterai aussi, qu'il faut voir pour quels motifs, le bien immobilier n'est pas « légalisé ».
Ce que je vous conseille, avant tout, est de faire, comme vous l'indiquais seb, de prendre un acte de propriété, auprès du site catastral, aux adresses indiquées par Seb.
Cela devrait vous fournir une idée de raison pour laquelle le bien n'est pas légalisé.
A savoir s'il y a un seul propriétaire, vous pourrez éventuellement faire quelque chose. En revanche, si le bien possède plusieurs propriétaires, fuyez ce genre vente. Pas qu'elles soient forcément malhonnêtes, mais vous allez galérer avant de légaliser.
Je vais vous faire un exemple :
(J'ai essayé d'introduite une image, mais sans succès..
Bref:
https://ekatastar.me/ekatastar-web/action/elogin
user: KORISNIK (en majuscules)
pass: KORISNIK (en majuscules)
Podrucna jedinica( sélectionnez la commune)
ensuite, la village, si nécessaire. Sauf que, dans votre message, vous parlez de Lustica ( qui appartient à Tivat, logiquement)
Lorsque vous serez sur la page, ou plutôt sur l'acte de propriété, vous aurez plusieurs onglets
-Nosioci prava (porteurs de droits)
(Obim prava) vous donne le nombre de personnes "copropriétaires" du bien .
Le chiffre idéal est 1/1. Là, vous pouvez commencer à négocier.
Pour tout le reste, je vous déconseille, car, s'il s'agit de plusieurs héritiers, tout le monde n'est pas forcément d'accord, et il faudra un acte notarié et tralali et tralalère avec accord de tout le monde.
Il peut s'agir de succession, ou de tout autre raison.
Ensuite, vous avez un onglet "Tereti"
Cet onglet peut être intéressant car lui aussi peut vous donner la raison pour laquelle le bien n'est pas légalisé.
Exemple: bien construit sur un terrain sans avoir eu, au préalable de permis de construire.
Bref, il faut savoir ce qui coince, et comme dit Tsarine, il vaut mieux que le vendeur en finisse avec tout cela avant votre potentiel achat.
La procédure de légalisation peut être longue, et coûteuse, en fonction de la raison.
Peut-être, le prix est-il aussi un peu abaissé, pour cette raison.
Cependant, veillez à ce que le bien que vous souhaitez acheter, soit bien légalisé et qu'il n'y ait qu'un seul propriétaire (ou porteur de droits), donc, 1/1.
Dommage qu'il ne soit pas possible d'intégrer des captures écran, sur le site. Où alors, je ne sais pas faire.
Bref, désolé pour le pavé. Mais ce n'est qu'un début de réponse à votre question.
Cordialement,
Zoran
Une petite précision supplémentaire
Avant toute procédure de légalisation, il faut aussi vérifier ce qui est actuellement permis dans les règles d'urbanisme.
Je vous donne un exemple précis. Supposez que vous souhaitiez acheter une maison sur 4 niveaux, qui a été construite il y a 10 ans, à Kavac, alors qu'à l'époque, il était tout à fait légal de construire une maison sur ces 4 niveaux (RDJ, 1, 2, Attique), mais que la maison, pour une raison X ou Y n'ai pas été légalisée (peut-être manquait-il seulement quelques papiers pour finir le "permis d'usage" (upotrebna dozvola) etc.).
Si vous souhaitez faire légaliser cette maison en 2023, alors que le plan d'urbanisme a changé, n'autorisant maintenance que 3 étages à Kavac, il ne sera pas possible de passer par la légalisation pour cet objet, qui a, selon les règles actuelles, 1 étage de trop, alors qu'à l'époque où il a été construit, il rentrait parfaitement "dans les clous"
Ce n'est qu'un détail parmi plein d'autres, et comme le précise Zoran, la question des propriétaires est aussi importante.
Donc encore une fois, laissez les vendeurs qui vont vous dire "nema problema" (il n'y a aucun problème) s'en occuper
Bonne journée!
En réalité, des précisions, on en a plein. 😊
