Nouvelles règles AL Alojamento Local.

Bonjour,

La licence est valable tant qu'il n'y a rien qui l'empêche.

Voici le site qui regroupe les registres des AL :

https://rnt.turismodeportugal.pt/RNT/Pesquisa_AL.aspx

Cordialement,

Mars60.

@mars60

Merci pour la réponse

@Ulysse21

Bonsoir,

Finalement, il faudrait vérifier auprès de votre mairie, car notre municipalité a fait paraître cette information :

Titulares de registo de alojamento local devem comprovar manutenção da atividade

Les modifications concernant l'alojamento local (AL), publiées dans le Diário da República le 6 octobre dernier, donnent aux propriétaires un délai de deux mois à compter du 7 octobre pour apporter des preuves de leur activité.

Les titulaires d'AL sont tenus de prouver, dans un délai de deux mois à compter du 7 octobre 2023, qu'ils poursuivent l'exploitation de l'activité, en présentant une déclaration fiscale démontrant qu'ils exercent effectivement l'activité, sous peine d'annulation de l'enregistrement de l'AL par décision du maire de la commune.

La mesure fait suite aux modifications apportées aux AL par l'article 21 de la loi n° 56/2023, du 6 octobre, Diário da República [n° 194/2023, série I du 2023-10-06] et exclut de l'obligation de preuve que les personnes qui exploitent un AL dans leur propre domicile permanent pour une durée maximale de 120 jours par an.

Les titulaires d'un AL doivent donc présenter les dernières déclarations relatives aux contributions à l'État liées à l'activité d'exploitation d'hébergement local (par exemple, la dernière déclaration de revenus pour l'IRS ou l'IRC ou la dernière déclaration périodique de TVA, en référence à l'activité d'exploitation d'hébergement local). Pour les activités enregistrées cette année, la déclaration de TVA ou, à défaut, la déclaration de début d'activité auprès des Finanças suffit.

Cordialement,

Mars60.

@Mars60 Merci pour ces précision, mais j'ai eu mon comptable au téléphone hier et il me parle également d'une taxe extraordinaire pour les AL qui s'élèverait entre 30 et 40€ du m² et ce afin de pouvoir poursuivre l'activité AL.

Si cela est vrai, je trouve cela excessif étant donné que j'ai un appartement de 131m² en AL, cela voudrait dire que je devrais m'acquitter d'une taxe entre 3900 et 5200€ juste pour maintenir ma licence alors que je ne gagne pas plus de 8000€par an?

Y a-t-il une façon de ne pas devoir payer cette taxe sans perdre sa licence AL?

Et quel serait l'avantage de mettre mon appartement à disposition de l'état pour le relogement des habitants si le loyer risque de ne pas couvrir mes frais?

Avez vous plus d'informations sur tout ceci?

Merci

Alex

Bonjour,

Je ne connais pas de taxe extraordinaire à ma connaissance, en revanche les mairies peuvent majorer le IMI jusqu'à 100%.

En revanche oubliez  toute passe droit pour évitement fiscal. Le fisc portugais ne negocie pas l'imposition avec les particuliers.

Bien cordialment,

Afonso Albuquerque

    @Mars60 Merci pour ces précision, mais j'ai eu mon comptable au téléphone hier et il me parle également d'une taxe extraordinaire pour les AL qui s'élèverait entre 30 et 40€ du m² et ce afin de pouvoir poursuivre l'activité AL.
Si cela est vrai, je trouve cela excessif étant donné que j'ai un appartement de 131m² en AL, cela voudrait dire que je devrais m'acquitter d'une taxe entre 3900 et 5200€ juste pour maintenir ma licence alors que je ne gagne pas plus de 8000€par an?
Y a-t-il une façon de ne pas devoir payer cette taxe sans perdre sa licence AL?
Et quel serait l'avantage de mettre mon appartement à disposition de l'état pour le relogement des habitants si le loyer risque de ne pas couvrir mes frais?

Avez vous plus d'informations sur tout ceci?

Merci

Alex
   

    [email protected]

Bonsoir Alex,

Effectivement, dans le projet de loi PL 64/XXIII/2023 (Programa Mais Habitação), il est noté la mise en place une Contribution extraordinaire sur les AL (CEAL)

Les AL seront désormais soumis à une contribution extraordinaire (CEAL), dont la base d'imposition est constituée par l'application d'un coefficient économique (qui tient compte de la superficie du bien et du rendement) et de la pression urbaine. Le taux applicable à cette base d'imposition est de 15 % et elle ne peut être déduite lors de la détermination du bénéfice imposable dans l'IRC.

Toutefois, la CEAL ne s'applique pas aux propriétés résidentielles qui ne constituent pas des fractions autonomes, ou des parties ou divisions pouvant être utilisées de manière indépendante, ainsi qu'aux AL qui fonctionnent comme des habitations principales, à condition que l'exploitation ne dépasse pas 120 jours par an, et il convient également d'ajouter qu'elle ne s'applique pas aux propriétés situées "no interior" du pays.

Le coefficient économique est déterminé par le revenu annuel moyen par chambre disponible dans l'AL, ce qui signifie que le mécanisme de la CEAL est basé sur une présomption du revenu gagné par l'assujetti.

Cette formulation viole le principe constitutionnel de la capacité contributive, selon lequel l'imposition doit être égale pour les personnes ayant le même revenu et différente pour celles ayant des revenus différents. En effet, le principe de la capacité contributive exige une imposition qui tend à être égale pour les contribuables qui ont gagné le même revenu, et non une imposition des revenus que le contribuable est présumé avoir gagnés.

De plus, le régime de la CEAL prévoit également que le propriétaire de l'immeuble affecté à l'AL qui n'est pas le propriétaire est responsable du paiement de la CEAL, et que si le propriétaire de l'AL ne présente pas la déclaration requise pour le paiement de la CEAL, celle-ci sera payée d'office au propriétaire du bien.

Ces deux mesures constituent, une fois de plus, une violation du principe de la capacité contributive.

Enfin, la CEAL est qualifiée d'impôt public ayant le caractère d'une contribution. Les contributions sont des impôts exigés par un organisme public en contrepartie d'un service administratif dont l'assujetti est censé avoir bénéficié ou avoir causé, ce qui constitue un "moyen terme" entre les redevances et les impôts.

.../...

Les propriétaires qui retirent leur bien de l'activité AL avant fin 2024 et les mettent en location classique seront exonérés d'IRS ou d'IRC sur les loyers jusqu'à fin 2029 et ne sont soumis à aucune limite sur le montant du loyer qu'ils souhaitent payer. Pour ce faire, le bail doit être signé avant le 31 décembre 2024, et seuls les biens enregistrés en tant que AL au 31 décembre 2022 sont éligibles à cette fin.

Cordialement,

Mars60.

@mars60

Bonjour.

Si je comprend bien, en étant domicilié (moi ou quelqu'un d'autre) dans mon appartement, je peux conserver ma licence AL sans payer cet impôt, tant que je ne dépasse pas 120 jours de location?

C'est bien ca?

@Alex.fp

Bonjour,

Il faut que l'habitation soit en HPP (habitation principale à votre nom).

Dans ce cas là, vous êtes résident fiscal portugais.

Si ce n'est pas le cas, ça ne fonctionnera pas et le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Cordialement,

Mars60.

En effet cela ne semble pas possible.

Ils ont encore trouvé quelque chose pour détruire l'économie du pays.

Prenons le cas d'une station balnéaire comme Albufeira.

Si des AL passent en habitation annuelles, cela fera moins d'AL disponibles, et donc plus cher(loi de l'offre et de la demande). Donc moins intéressant pour le touriste qui ne viendra moins souvent,

Donc des établissements fermeront, il y aura moins de travail et des gens finiront au chômage avant de quitter Albufeira pour une ville moins cher ou un endroit où il y a plus de travail.

On se retrouvera avec des appartements vides, qui ne pourrons pas reprendre de licence AL et seul les gros hôtels s'en sortirons dans l'histoire.

A ce demande si le Portugal ne cherche à nous faire investir ailleurs.

@Alex.fp

Ce n'est pas si simple que cela...

En effet, le tourisme est une activité économique stratégique et prioritaire pour le Portugal néanmoins, le nombre d'ALs est devenu très important dans les grandes villes et les zones touristiques.

Tant et si bien, qu'il est extrêmement compliqué d'obtenir une location à l'année pour ceux qui travaillent dans ces zones urbaines.

Il y a 3 ans, le gouvernement avait déjà mis en place, notamment à Lisbonne, des zones de contention pour suspendre le nombre important de demandes d'ALs.

Maintenant, le gouvernement a annoncé une législation qui suspend et empêche l'enregistrement de nouveaux ALs et, d'autre part, crée des facilités en termes d'exonération IRS et/ou IRC pour les foyers qui décident d'abandonner ce régime et d'entrer dans le marché de la location à l'année.

On ne peut pas contenter tout le monde, les demandes d'AL restent possible pour des logements sans fractions horizontales comme les maisons par exemple. Les demandes d'AL dans le centre du pays "o interior" sont acceptées.

Personnellement, j'ai déjà eu une locataire et ca m'a coûter 5 an de procès et aucun résultat par rapport aux frais que ca a engendré. Et je ne pense pas être le seul dans ce cas.

Donc si cette taxe se révèle aussi élevée que ce qu'il n'y parait, je ne pense pas que proposer une exonération suffira à faire brader le prix des loyers, car dans mon cas, j'ai un T3 de 130m², sur des sites comme idealista, le loyer est entre 1300 et 1500€ et connaissant le type de population d'Albufeira et le revenu minimum au Portugal, je ne vois pas à qui le louer sans risquer un défaut de payement après 3moins de location comme ca se fait souvent.

Je préfère sincèrement le laisser vide et attendre que cette réforme se casse la gueule, plutôt que de risquer de repartir en procès ou de devoir brader le prix du loyer.

Savez vous si l'état a mis en place un système qui protège les loyer si une licence AL est résiliée pour devenir une habitation de résidence?

LBUFEIRA POSSEDE ENNORMEMENT D'HOTELS, donc les touristes irons dans ces hôtels et appartements hôtels de leur chiox et budget, les hôtels embaucheront du personnel pour augmentation de fréquentation, donc pas de chômage et l'église reste au milieu du village.

Bonjour

Je crois qu'il y a confusion entre location longue durée et location estivale .....

Cordialement

@JOSYANE KASTNER

Ce qui va donner beaucoup de profit aux hôtels étranger (car oui, les plus gros comme le MGM ne sont pas portugais) et tuer toutes les agences qui s'occupaient des AL de particuliers ... tout le monde n'a pas envi de travailler pour un hôtel qui paye au minimum ses employés sous prétexte que c'est le Portugal.

@Moetai

En effet, mais nous parlions des deux sujets.

Le problème de cette réforme pour la location longue durée, c'est la différence qu'il y a entre les revenus des travailleurs portugais et la valeur locative d'Albufeira.

Et la protection des locataires par l'état en cas de non payement. (qui est devenu un fait d'hiver très courant ces dernières années)

@Alex.fp je trouve que les agence qui s'occupent des AL ne sont pas une référence, pour les avoir vu travailler et les voir encore travailler, voir la main d'oeuvre qu'ils embauchent et qui font le ménage, excusez moi, je ne leur confierai pas mon appartement, je ne loue pas heureusement. J'ai toute confiance aux Hôtel il n'y a pas que le groupe MGM à ALBUFEIRA, j'ai fait pas mal d'hôtels qui sont au top.

Quand on pense que des propriétaires louent des duplex illégaux,  sans AL bien sur donc pas assurés !!!! je m'arrête là cela vaut mieux.

@JOSYANE KASTNER

Moi je loue mon appartement et je le fait gérer par une agence (c'est la deuxième) et c'est toujours impeccable toujours 5étoiles sur airbnb, donc si vous ne louez pas, je ne crois pas que votre intervention soit réellement utile et impartiale.

On a tous déjà loué quelque chose de pas top, et les hôtels en font parti.

Par contre les AL de particuliers étaient parfois la seul possibilité pour les portugais de partir en vacance à la côte, et cette réforme va faire disparaître cette option pour les moins fortunés.

Si c'est pour ne plus voir que des Français et des Anglais non merci , je changerai de côte pour ma part.

Bonjour a tous

Comme certains d'entre vous, je suis proprietaire d'un appartement que je mets en location saisonnière. Je vais donc devoir faire une demande de maintien de mon alojamente locale. Savez vous si la demarche peut être effectuée a  distance (je suis en France)? si oui, comment ?

L'agence qui s'occupe de la location de mon bien propose de faire la demarche et me demande une copie de mon passeport et de ma declaRation irs. Ces documents sont ils nécessaires? merci pour votre aide

Bonsoir,

Cette démarche ne peut se faire à distance.

Seuls un solicitador, un avocat ou un notaire peuvent le faire avec une procuration.

Si l'agence qui s'occupe de votre AL travaille avec un solicitador o u un avocat, c'est possible.

Les documents d'identité et de déclaration IRS sont demandés pour prouver que votre AL est en activité.

Pour ceux qui ont ouvert l'activité cette année, hormis la pièce d'identité, la déclaration d'ouverture de l'activité des Finanças suffit.

Cordialement,

Mars60.

Bonjour,

Une information concernant les ALs pour étendre le délai d'une semaine à cause de l'affluence de ces derniers jours, certains ne pouvaient pas accéder à la plateforme online.

Considérant qu'aux termes de l'article 21, paragraphe 1, de la loi nº. º 56/2023, du 6 octobre, le délai accordé aux titulaires de l'enregistrement des logements locaux pour fournir la preuve du maintien de leur activité opérationnelle sur la plateforme "RNAL - Registo Nacional de Alojamento Local" se termine aujourd'hui (7 décembre) et que, en raison de l'afflux important d'accès à la plateforme ces derniers jours, il y a eu certaines contraintes pour y accéder, le gouvernement a considéré qu'il existe une situation objective d'entrave équitable à l'accès à la plateforme, il y a eu quelques contraintes pour y accéder, le Gouvernement a considéré qu'il existe une situation objective d'entrave équitable à l'accès à la plateforme, c'est pourquoi il a décidé de prolonger la disponibilité de l'accès à la plateforme RNAL jusqu'au mercredi 13 décembre 2023 à 23h59.

Cordialement,

Mars60.

@Alex.fp ***

@mars60, bonjour,

Via le lien que vous donnez, je n'arrive pas à avoir accès à la liste de tous les AL de Nazaré. Celà veut-il dire qu'on ne nous donne pas les moyens d'y avoir accès?

Bon weekend,

FV

@Caengoo

Bonjour FV,

Le lien fonctionne parfaitement. Vous devez sélectionner le distrito de Leiria puis le concelho de Nazaré puis pesquisar. Vous obtiendrez la liste de tous les ALs du concelho que vous pourrez même exporter vers Excel.

Bon WE à vous également.

Mars60.

Bonjour,

Au total, 74 972 déclarations ont été soumises et considérées comme valides pour prouver le maintien de l'activité d'hébergement local (AL), parmi un peu plus de 120 700 enregistrements. Les données proviennent de Turismo de Portugal et sont recoupées avec celles affichées sur la plateforme RNAL - Registre national de l'hébergement local.

L'information a été fournie, dans un communiqué, par le ministère de l'Économie et de la Mer, qui précise que les municipalités de Lisbonne, Porto et Albufeira sont celles dans lesquelles le plus grand nombre de déclarations dans ce domaine ont été enregistrées.

Rappelons que ce mercredi a pris fin le délai pour tous les titulaires d'un AL de justifier, par la présentation d'une déclaration de contribution, du maintien de l'activité d'exploration.

À cette fin, ils étaient tenus par la loi de communiquer l'exercice sur la plateforme RNAL – Registre National de l'Hébergement Local, à travers le Balcão Único Eletrônico. Cette obligation excluait l'exploitation d'unités d'hébergement locales en logement propre et permanent, pour autant que cette opération n'excède pas 120 jours par an.

@mars60

Bonjour et merci pour ce suivi d'information.

Je me pose encore une question.

Lorsque ma comptable m'a annoncé qu'il y allait y avoir une taxe pour maintenir l'AL en 2024, elle ne savait pas encore me dire quel serait le montant de cette taxe, mais qu'il fallait s'enregistrer avant. (Ce que vous venez d'expliquer)

Et toujours d'après ma comptable , en tout cas jusqu'à hier, la valeur de cette taxe n'est toujours pas connue pour ma zone (Albufeira Olhos de agua).

Ce qui me semble étrange, c'est que l'état donner une dead line pour s'enregistrer afin de maintenir sa licence AL mais sans donner le calcul ou la valeur de la taxe en question afin de pouvoir prendre la décision de la maintenir ou d'arrêter avec l'AL

Ma comptable me dit qu'il sera toujours possible de renoncer à l'AL avant le 31 décembre si la taxe est trop élevée pour moi et que je souhaite arrêter et ne pas devoir la payer, mais le temps passe et l'état semble en PLS sur le sujet.

Avez vous plus d'infos ou un endroit où il est possible de trouver le montant de cette taxe?

Merci

Alex

Bonsoir,

La base d'imposition sur laquelle s'applique le CEAL de 15 % est calculée en combinant trois facteurs : le coefficient économique de l'AL et le coefficient de pression urbaine sur la superficie privée brute du bien appliquée à la superficie brute de l'AL.

Ces deux coefficients qui s'appliqueront à la superficie brute de l'AL de chaque propriétaire sont calculés sur la base de facteurs flexibles, à savoir les revenus obtenus en général sur les marchés locatifs locaux et les valeursdes loyers traditionnels dans l'ensemble du pays. Par conséquent, les valeurs exactes à utiliser dans le calcul seront communiquées chaque année par le Ministère des Finances.

• Le coefficient économique de l'AL

Le calcul du coefficient économique de l'AL s'effectue en divisant deux valeurs :

1. Le revenu annuel moyen par chambre disponible dans les AL par rapport à l'année précédant celle en cours de calcul, une valeur qui sera indiquée par le Bureau des Statistiques Nationales. Institute, I. P. chaque année.

Attention ! Pour calculer la redevance due en 2023, on utilisera les valeurs obtenues par l'INE pour 2019.

2. La superficie brute minimale d'un logement T1, une valeur définie par la loi à 52 mètres carrés.

• Le coefficient de pression urbaine

Le calcul du coefficient de pression urbaine est également obtenu en croisant deux valeurs :

1. La croissance de la valeur du loyer de référence au m2 dans la zone AL entre 2015 et l'année précédant celle en cours de calcul,

2. à diviser par la croissance du loyer de référence par m2 également entre 2015 et l'année précédant celle en cours de calcul, en zone du pays où cette variation est la plus grande.

Pour plus de détails sur cette question, l'article 7 de l'annexe à l'article 22 de cette loi présente également plusieurs paragraphes qui cherchent à clarifier la notion de « zone » et la manière dont les calculs de ces valeurs seront déterminés et limités dans par rapport aux autres conditions liées à l'aménagement du territoire pour le calcul du CEAL.

Cependant, ces valeurs seront toujours indiquées par le ministère des Finances lors du calcul du taux chaque année. Les coefficients qui seront utilisés pour calculer l'assiette fiscale pour 2023 seront publiés par le gouvernement dans un délai de 60 jours de l'entrée en vigueur du « Mais Habitação », il y aura donc bientôt une mise à jour.

https://www.guestready.com/pt/blog/ceal-contribuicao-extraordinaria-alojamento-local/

@mars60

Merci pour ces précisions.

Donc a l'heure actuel, il est encore "normal " de ne pas avoir toutes ces valeurs pour calculer l'assiette fiscal .

Est-il possible que ces informations ne soient pas disponible avant le 31 décembre et qu'il y aura une prolongation ?

Nous sommes déjà le 18 et personne ne sait encore la valeur de sa taxe.

Bonjour.

Un article d'aujourd'hui :

https://jornaldoalgarve.pt/camas-parale … albufeira/

Je le transmets, bien que pas concerné.

C'est intéressant à lire quand même ; les lits parallèles n'étant pas forcément jumeaux.

Bonne lecture.

Bonjour,

C'est de la démagogie, il faut s'inquiéter car ALBUFEIRA et dans mon condo, nous avons des T0 transformés T2 illégaux, donc pas assurés, les touristes sont en danger et nous payons les dégâts . IL FAUT DES CONTROLES MONSIEUR LE PRESIDENT  car nos condo ne font rien au contraire elle cautionne. C'est grâve, du PAS DECLARE AUX FINANCES !!!!!! On nous prend pour des imbéciles à ALBUFEIRA.

Bonjour,

Le gouvernement de M.Costa , sous pression des partis de l'extrême gauche et du Lobby des Hotels a tout fait pour diminuer le nombre de AL , oubliant qu'il est Premier Ministre du Portugal , champion des "brandos costumes" , "chicos espertos" et du "desenrasca".....................

Le résultat va être de plus en plus de locations "illégales", surtout les locations saisonnières, casi impossibles de contrôler.

Bonjour,

Il faut revenir à la réalité, les Portugais ne peuvent plus se loger et je trouve cela très grave,

Les locations illégales sont nombreuses, empirer ça m'étonne tellement de propriétaires ne déclarent pas un me !!!!!!!

Il va falloir que le gouvernement renforce les contrôles et les gestionnaires de condos, lors d'assemblées générales demandent les AL et les assurances responsabilités Civiles.

@JOSYANE KASTNER

La réalité à Albufeira, c'est que son économie a changé et qu'elle n'est plus faite  pour que les portugais puissent y vivre comme avant.

Difficile de dire à un propriétaire de risquer de louer son bien à un portugais pour 50% moins et avec 50% plus de chance pour qu'il ne paye pas son loyer vu les lois qui y sont faites pour protéger le locataire.

Sans vouloir les comparer à 100%, je n'ai pas l'impression qu'un serveur qui travaille à Monaco puisse vivre à Monaco centre avec son salaire.

Et bien c'est à quoi ressemble la demande des portugais à Albufeira et cela n'est plus possible.

Bonjour a tous   je desire louer ma maison a Olhao j ai l accord alojamento local je voudrais savoir comment faire pour etre en regle  declaration des personnes etrangeres pendant leur sejour et la taxe qui va avec en plus declaration au fisc  a la fin de l annee  merci

@mars60  je vous remercie infiniment pour votre temps, votre patience et la qualité de vos informations. je n'ose pas souvent demander des infos, mais je dois admettre que vos réponses (aux autres) me sont très utiles. Encore merci à vous.

    @mars60  je vous remercie infiniment pour votre temps, votre patience et la qualité de vos informations. je n'ose pas souvent demander des infos, mais je dois admettre que vos réponses (aux autres) me sont très utiles. Encore merci à vous.
   

    -@SaoRafael

Avec plaisir, et si cela peut aider la communauté Expat, tant mieux.

@DAVALO

Bonjour

De notre coté cela fait 3 ans que nous louons notre maison tous les étés en ALOJAMENTO LOCAL par le biais de airbnb et donc nous faisons une uniquement déclaration au moment des impots par le biais du cabinet qui déclare nos impots et tout va bien.

Et pour la nouvelle loi nous avons fait faire une déclaration par le meme cabinet pour 80€ car nous ne louons que au maximum 2 mois dans l'année et donc pas d autres taxes

@DAVALO

bonjour , je voulais savoir vous avez eu votre licence AL avant la nouvelle loi ?

merci de votre reponse