#2 2012-02-13 20:29:41
- Joss y Patty
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Re: Comprar casa en Ecuador
Bonjour Julie
J'habite pour le moment en France et vais bientôt partir pour l’Équateur car ma femme est de la-bas.
Pour tes recherches d'après les dire de la famille de ma femme qui vit à Quito : Oui il est possible d'acheter pour un étranger car au départ nous avions un projet d'acheter pour investir et rester en France.
Or comme on le sait la France est de plus en plus chère !!!!
Je pourrais éventuellement te guider a te diriger du moins vers les bonnes personnes a Quito
En revanche de ton côté les demarches administratives et banques sont-elle compliquer pour le départ définitif et pour trouver du boulot
A bientot
Joss
- Desconectado
#3 2012-02-14 06:34:50
- Julie
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Re: Comprar casa en Ecuador
Hola Joss,
Gracias por contestar.
¿Puedes escribir en español por favor para que todos entendemos y podemos participar? Es que estamos en el foro español de Ecuador 
.
Si prefieres, también hay un foro Ecuador en francés.
Hasta pronto
- Conectado
#4 2012-02-14 10:05:27
- Joss y Patty
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Re: Comprar casa en Ecuador
Hola Julie (aquí tienes la traducción en español))
Vivo en Francia por el momento, y pronto voy a irme al Ecuador Quito porque mi mujer es de allí.
Para tu búsqueda y después de hablar con su familia que vive allá,
Es posible para un extranjero comprar una casa porque nosotros al principio queríamos comprar para invertir y quedarnos en Francia
Pero como ya se sabe vivir en París es muy caro y aquí jamas podremos compra.
Si quieres puede guiarte hacia las personas correctas en Ecuador para ayudarte para eso.
Sin embargo yo tengo una pregunta:
Es difícil el papeleo y bancos en ecuador para irse definitivamente y para encontrar trabajo o hacer un negocio ?
Saludos Joss
- Desconectado
#5 2012-02-14 13:24:45
- Francoargentino
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Re: Comprar casa en Ecuador
Hola Jos, puedo contarte que comprar una casa no es difícil. Hay muchas para la venta, en muchos lugares diferentes. Tienes una gama de posibilidades muy amplia para elegir donde comprar. Y por supuesto también de acuerdo a tus criterios, también hay una diferencia muy grande de precios según los lugares que elijas.
Con respecto a lo de los bancos, ellos no te hacen preguntas cuando llega dinero de otro país. Si entran recursos al país, MEJOR. Y los bancos que hay también son muchos, tienes que elegir que te gusta mas.
Y lo mas difícil es encontrar un trabajo que pague la calidad de vida que quieres darte, pero eso es difícil en todo el mundo!... a si que es cuestión de animarse y venir.
Éxitos
Graciela
- Desconectado
#6 2012-02-14 18:08:56
- Joss y Patty
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Re: Comprar casa en Ecuador
Muchas Gracias Graciela por tu comentario !!!
Efectivamente hay que animarse y coger fuerzas para avanzar !!!
Joss
- Desconectado
#7 2012-04-26 05:42:15
- marquesdevelez
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Re: Comprar casa en Ecuador
Hola.
FORMALIDADES PARA LA COMPRA DE VIVIENDA.-
De acuerdo con la Ley, la compraventa de bienes inmuebles, debe celebrarse por escritura pública, que constituye una solemnidad sustancial para el perfeccionamiento y la validez del contrato (art. 1740 del Código Civil, en concordancia con el art. 1459 del mismo cuerpo legal).
Por tanto, no se debe confiar en quien ofrece "vender" un inmueble, solo de forma verbal o mediante un documento privado.
Debe comparecerse ante un notario, que será quien autorice el contrato y lo eleve a escritura pública, entregando copia certificada o testimonio al comprador.
Normalmente, el notario requerirá que se le presente una minuta, que es un borrador del contrato de compraventa, que debe ser redactado y firmado por un abogado, habilitado para el ejercicio de la abogacía en Ecuador, que debe indicar su número de matrícula y el Colegio de Abogados de Ecuador al que pertenece (o, desde el año 2009, el número de registro de inscripción en el Libro de incorporación al Foro de Abogados, ya que a partir de ese año, con la entrada en vigor del Código Orgánico de la Función Judicial, es suficiente con ese número de registro para poder ejercer la abogacía, sin ser necesario ya estar inscrito en Colegio de Abogados).
El notario prepara la matriz (documento original, que se incorporará en el Protocolo), a partir de la minuta redactada y firmada por el abogado. Luego, al momento de la firma, de acuerdo con la Ley, debe identificar a las partes que intervienen, calificar su capacidad, instruirlos sobre el objeto, alcance y efectos del acto jurídico que van a otorgar; luego, leerles en voz alta el texto de la matriz (que actualmente, ya no se estila, porque los otorgantes ya conocen de antemano el contenido) y finalmente, firmar la escritura, junto con el notario.
Luego, como el contrato de compraventa genera impuestos, deben pagarse. El notario se encarga del pago de los impuestos, para lo cual requiere una provisión de fondos. Los impuestos que se generan son:
- Alcabalas.- Es un impuesto del cual son acreedores la Municipalidad del cantón y el Gobierno Autónomo Descentralizado Provincial, que grava los actos jurídicos otorgados por escritura pública, que tienen por objeto la transferencia de dominio.
- Registro e inscripción.- Es un impuesto que recae sobre actos jurídicos otorgados por escritura pública, que tienen por objeto la transferencia de dominio y que deban ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad. Corresponde pagarlo, tanto en la Municipalidad del cantón en donde esté el inmueble, como en el Gobierno Descentralizado Provincial.
- Plusvalía (si el inmueble está ubicado en el área urbana). POR LEY, lo debe pagar el VENDENDOR. Pero, es posible que el comprador acepte hacerse cargo de él, algo que es bastante corriente. Este impuesto grava el incremento del avalúo comercial que ha sufrido un inmueble ubicado en el área urbana. Es un impuesto municipal.
- Impuestos especiales o adicionales.- Si los han creado por ley, en razón de la ubicación territorial de los inmuebles o de forma temporal, por alguna circunstancia especial, como el que hubo durante algunos años, a favor de dos colegios de la ciudad de Guayaquil, que debía pagarse en ellos.
Adicionalmente, el notario debe solicitar el certificado de avalúo para transferencia de dominio en la Municiapalidad del cantón.
NOTA.- Si se otorga la escritura pública ante notario de cantón diferente, los propios otorgantes deben llevar el certificado de avalúo para transferencia de dominio. El notario no puede hacerlo, porque por expresa disposición legal (Ley Notarial), solo puede actuar dentro de la demarcación territorial del cantón en el cual ejerza como notario. Incluso, los impuestos que se debe pagar, si se los tiene que pagar a una Municipalidad diferente, el pago lo efectúa por consignación, a través de la Municipalidad del cantón al que pertenece, que se encarga luego de transferir el dinero a la Municipalidad que es la acreedora del tributo.
Una vez pagados los impuestos, el notario procede al cierre de la escritura y finalmente, a la expedición del testimonio de la escritura o copia certificada.
Este testimonio de la escritura o copia certificada, es lo que, en jerga coloquial, la gente llama "las escrituras".
Ahora bien: la celebración del contrato de compraventa, por escritura pública, aunque sea plenamente válido, NO TRANSFIERE EL DOMINIO. Para ello, es necesaria la INSCRIPCIÓN DEL TESTIMONIO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE, EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL CANTÓN EN EL QUE SE ENCUENTRE UBICADO EL INMUEBLE. De este modo, opera la tradición del inmueble y en consecuencia, se transfiere el dominio o propiedad.
Si el inmueble está situado entre dos o más cantones, tiene que inscribirse el título de dominio (el testimonio de la escritura pública), en todos los Registros de la Propiedad.
Luego, una vez inscrito en el Registro de la Propiedad, se debe CATASTRAR en el Departamento de Catastro de la Municipalidad del cantón. Lo mismo, si el inmueble está comprendido entre dos o más cantones y se ha inscrito en todos los Registros de la Propiedad, también debe catastrarse en las Municipalidades de todos los cantones.
TENER PRESENTE.- Mientras no se inscriba en el Registro de la Propiedad el testimonio de la escritura de compraventa del inmueble, NO SE ES PROPIETARIO DEL INMUEBLE.
Es importante esto, porque no son raros los casos de personas que, luego de celebrar el contrato ante el notario, no llevan a inscribir el testimonio de la escritura al Registro de la Propiedad, con lo cual, nunca adquieren el dominio y lo más grave, se exponen a que el vendedor, si es una persona inescrupulosa, venda el bien a otra persona, que sí lo inscriba y entonces, el primer comprador, ya no podrá inscribir su titulo y solo podrá reclamar indemnización de perjuicios al vendedor.
RECOMENDACIONES:
Cuando se va a comprar un inmueble, hay que efectuar una investigación previa, básicamente, determinar la existencia del bien y su ubicación, quién es el propietario, si no tiene gravámenes y si está al día en el pago de impuestos (fundamentalmente, el impuesto predial urbano, si está en área urbana o el impuesto sobre predios rústicos, si está en área rural e igualmente, el impuesto del Cuerpo de Bomberos).
Por ello, hay que solicitar al Registro de la Propiedad del cantón donde esté ubicado el inmueble (si está en más de un cantón, se debe pedir certificado en todos), que expida una certificación completa, en la que se exprese:
1.- Ubicación exacta.
2.- Linderos exactos.
3.- Propietario actual e historia de dominio.
4.- Si la propiedad es plena o si, por el contrario, se trata de una propiedad fiduciaria o si se ha constituido un usufructo, uso o habitación.
5.- Si existen gravámenes, como hipoteca, prohibición de enajenar, anticresis,servidumbres, demandas (de cualquier tipo), contratos de arrendamiento inscritos o embargo.
Si el certificado del Registro de la Propiedad es correcto, toca entonces exigir al vendedor los recibos de pago del último impuesto predial (urbano o rústico, según el área donde este el inmueble) y del impuesto del Cuerpo de Bomberos.
RECOMENDACIÓN ESPECIAL SI EL PROPIETARIO ES UNA SOCIEDAD.- Debe investigarse, adicionalmente, en el Registro Mercantil del domicilio de la sociedad, si, efectivamente, la sociedad existe y tiene entre su objeto social la compra y venta de inmuebles y si el representante legal es, efectivamente, quien ha sido indicado que es.
Si desea saberse los nombres de los socios de una sociedad de responsabilidad limitada, puede solicitarse certificado en el Registro Mercantil. Si se quiere conocer los nombres de los accionistas de una compañía anónima, puede solicitarse certificado en la Superintentencia de Compañías (esto, desde el año 2010, en que entró en vigor la Ley del Sistema del Registro Nacional de Datos Públicos, antes no era posible).
Si del certificado del Registro Mercantil consta que la sociedad tiene entre su objeto social la compra y venta de bienes inmuebles, hay que hacerlo constar en la minuta de la escritura de compraventa y adjuntar el certificado y copia de la escritura pública de constitución de la sociedad o de reforma del contrato social, en la que conste este extremo, al tiempo que el representante legal, debe declarar que se remite a esta cláusula del contrato social, para proceder con la venta.
Si no consta en el objeto social de la compañía la compra y venta de bienes inmuebles, entonces, sí debe realizarse una Junta General Extraordinaria de socios (si es una sociedad limitada) o accionostas (si es una sociedad anónima), aprobarse la venta del inmueble y autorizarse al representante legal a otorgar la escritura correspondiente. Una copia certificada del acta de la Junta General, debe adjuntarse como documento habilitante.
GASTOS DEL NOTARIO, REGISTRO Y CATASTRO.- Los gastos de otorgamiento de escritura y expedición de copias, son de cargo del comprador. Lo mismo, los gastos que genere la inscripción en el Registro de la Propiedad y el catastro en la Municipalidad.
EDIFICACIÓN.- En el caso de que se compre un terreno y luego se edifique en él, cuando se termina, el constructor deberá otorgar, a favor del propietario, ante notario, una escritura pública de ENTREGA DE OBRA, en la cual debe constar, de manera detallada y precisa, una descripción del inmueble e incorporarse un levantamiento planimétrico (es decir, un plano elaborado con todo detalle, no un simple croquis); el propietario, debe aceptar la entrega de obra en la misma escritura pública. Posteriormente, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad la mencionada escritura de entrega de obra y comunicarlo luego al catastro municipal. Aquí, el propietario del inmueble, se hace dueño de la edificación por ACCESIÓN, en su modalidad de mueble a inmueble.
Lo recomendable, cuando se contrata la construcción de un inmueble en terreno propio, es celebrar un contrato de obra, por escrito (no necesariamente por escritura pública, aunque sería recomendable), con reconocimiento posterior de firma y rúbrica ante notario. En el contrato, se debe pactar, como obligación del constructor al terminar la obra, el otorgamiento de la escritura pública de ENTREGA DE OBRA.
BIENES RIBEREÑOS DEL MAR O RÍOS NAVEGABLES.- Si se va a comprar un inmueble que es ribereño de la playa de mar o de río navegable, se debe solicitar que, junto con el título de dominio existente, se muestre la demarcación de la zona de playa y bahía, efectuada por la Dirección Nacional de Espacios Acuáticos (sucesora de la antigua Dirección General de la Marina Mercante y del Litoral), debidamente protocolizada e inscrita en el Registro de la Propiedad. En el certificado del Registro de la Propiedad, debe aparecer inscrita esta demarcación de zona de playa y bahía.
Las zonas de playa y bahía, sean de mar o de ríos navegables, son bienes nacionales de uso público, por ello, debe estar delimitada con precisión, cuando colinda con bienes inmuebles de propiedad de particulares, dado que no se puede impedir a nadie el acceso a la zona de playa (justamente, por ser de uso público). Y, asimismo, si para acceder a la zona de playa, no hay más acceso que el predio de propiedad privada ribereño, es posible que se constituya sobre él una servidumbre de paso.
LÍMITES A LA PROPIEDAD.- Por un lado, no es posible ser propietario de bienes considerados como cosas comunes a todos los hombres (como la alta mar).
Tampoco es posible ser propietario de bienes nacionales de uso público (aunque en determinados casos y bajo ciertas circunstancias y requisitos, es posible, obtener la concesión para su uso privativo o explotación, como por ejemplo, sucede, con las zonas de manglar, para la crianza de camarones en cautiverio). Así, por ejemplo, si un río atraviesa una finca, que es propiedad privada, el dueño no es propietario del río, pues los ríos son bienes nacionales de uso público.
Igualmente, no es posible ser propietario de nevados perpetuos, ni de zonas de territorio ubicadas a más de 4500 metros de altura sobre el nivel del mar, ya que se consideran bienes nacionales de uso público a partir de esa altitud.
Tampoco se puede ser propietario de minas, ni de yacimientos, ya que pertenecen al Estado, aunque la propiedad de la superficie pertenezca a particulares. Sin embargo, es posible obtener la concesión del Estado, para su explotación, de conformidad con la Ley de Minería y demás normativa especial.
PROHIBICIÓN DE RES NULLIUS.- En Ecuador, se acoge el principio, ya recogido en su día en el Código Civil de Francia (napoleónico), de que los bienes inmuebles situados dentro del territorio del país, que estén vacantes y carezcan de propietario conocido, PERTENECEN AL ESTADO.
PROPIEDAD DE LOS EXTRANJEROS.- En general, los extranjeros pueden comprar y adquirir bienes inmuebles, situados en territorio de la República del Ecuador, al igual que los nacionales.
Sin embargo, la Ley de Seguridad Pública y del Estado, de 2009, que sustituyó a la antigua Ley de Seguridad Nacional, de 1979, establece algunas restricciones, por razones de seguridad nacional. Concretamente, el art. 40 de la mencionada Ley, PROHÍBE A LOS EXTRANJEROS, sean personas naturales o jurídicas, La posesión, adquisición y concesiones de tierras en las zonas de seguridad de frontera y en las áreas reservadas de seguridad, con excepción de los espacios poblados y urbanos ubicados en dichas zonas.
Zona de seguridad de frontera, es el espacio terrestre de veinte kilómetros desde los límites fronterizos hacia el interior del territorio nacional, el espacio marítimo de diez millas náuticas, y el espacio aéreo correspondiente.
La misma prohibición, rige para las personas jurídicas de nacionalidad ecuatoriana,que estén conformadas por uno o más extranjeros, sean personas naturales o jurídicas.
EXCEPCIONES A LA REGLA ANTERIOR (NO RIGE LA PROHIBICIÓN).-
1.- Matrimonios y uniones de hecho legalmente reconocidos, de ecuatorianas y ecuatorianos con extranjeros, cuya sociedad conyugal y de hecho tengan por lo menos 5 años de duración.
2.- Personas jurídicas ecuatorianas, cuyos socios extranjeros se encuentren domiciliados en el país por el lapso de por lo menos 5 años, continuos e ininterrumpidos.
Bueno, me despido por hoy. Queda pendiente una entrada, continuación de ésta, en la que escribiré un poco sobre la compra de bienes sujetos a propiedad horizontal y también, sobre el contrato de promesa, específicamente, la promesa de compraventa.
Un cordial saludo y espero que esta información sea de utilidad.
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