Acheter une finca - les prix du marché

Salut Eri76,

Si tu cherches une maison à acheter, la mère de ma femme vend la sienne. Elle est à l'entrée de Santigo a 300m de l'hôpital Homs situé dans le quartier de "los alamos" (quartier de classe moyenne haute) . En voiture, 1mn de la sirena, 7mn de l'université Puccmm, 11mn du centre historique.

Le terrain mesure 350m2 et la maison 250m2 (il y a un patio plus 3 places de garage)

La maison est à vendre depuis début novembre au prix de 7.500.000 pesos.

Un détail très important, la maison à eté conçu pour pouvoir construire au dessus

Me contacter en privé si intéressé

Cordialement,

Lucas

Bonjour,

merci, je ne cherche pas à acheter. Je cherche seulement à me faire une idée sur le marché.

En affaire , à part dans des endroits tres recherchés comme Paris ou d'autres lieus  , il y a des marges etroites de negociation .
Mais dans l'ensemble , ailleurs ,  il n'y a pas de régle , ni de taux de negociation sauf pour les acheteurs ou les vendeurs qui n'y connaissent rien , comme la plupart des gens ... 😉
Une affaire peut dependre de nombreux facteurs et choses que l'on connait ou ne connait pas à l'avance , c'est cela qui fait la difference , il faut avoir du flair et "savoir acheter " .
C'est l'experience de l'un contre l'experience de l'autre et s'il y en a un qui est avantagé : c'est celui qui sort les sous et un qui est desavantagé : celui qui vend pressé ou pas .
Sauf qu'en Rep Dom , tout marche à contre sens , en sens interdit ...
Perso , jeune et néophyte , apres m'etre fait " roulé " une ou deux fois sans vergogne par des maquignons à la foire , ca a été radical et salutaire , grace à eux ,  aujourd'hui , je m'en tire pas trop mal .
En Rep Dom , sans connaitre , dans certains cas , vous pouvez avoir des marges de negociation de 50% si vous aimez les chiffres , voire plus ...
Mais méme si vous negociez de 50 % , ce sera pas forcément "une affaire" dans le sens que l'on peut croire et c'est pas grave  ...

Euh négocier un bien immobilier à 50% ça me parait énorme ou alors le prix du départ est fantasiste. En France c'est plutot du 8% maxi ou 10% quand vraiment ca ne se vend pas..

Actuellement en France, certaines maisons se vendent avec 30 ou 40% de négociation. Une maison affichée dans plusieurs agences de normandie 700 000€ s'est négociée 400 000 €. En vente depuis plus d'un an et propriétaires obligés de vendre.

Sur Paris j'ai un client qui vient d'acheter un appartement en négociant 20% de rabais. Tout dépend du prix de départ. Le prix du marché, c'est le prix auquel on vend.

La question d'origine est le prix des fincas, des avis sur les prix en France sont ils utiles?

J'ai un ami qui m'invite de temps en temps dans sa finca, c'est plutôt une énorme ferme/villa, elle ne doit pas être gratuite.
Pour ce faire une idée il faut voir le prix de la terre agricole auquel on ajoute le prix de la construction, on arrive à du plus raisonnable.

Sans jouer les madames soleil, c'est pas idiot d'avoir des moyens permettant une certaine autarcie alimentaire. Le pétrole ayant passé son pic et plus de demande risque de rendre le transport assez cher donc l'alimentation d'ici deux ou trois décennies.


300$/barils c'est une vue de l'esprit, à 120-130$ ce n'est plus rentable de l'extraire,

L'avantage de l'âge c'est que l'avenir est derrière soi ce qui permet d'être plus serein.

Merci à tous pour les contributions.

@alain: Un appart à Paris qui se négocie à 20% doit etre un taudis avec enormement de travaux. Ou alors le prix initial était exagéré. La demande à Paris intra-muros ne connait pas la crise. En France les agences ajustent les prix à la baisse s'il faut en laissant environ 5% de marge de négo. J'ai cherché pendant 1 an avant d'acheter ici et c'est mon 2e achat immobilier. les agneces ont tout intéret à ce que cela se vende rapidement. Je ne connais pas du tout les us et coutumes de la négo immobilière en RD d'où ma question.

@Phil: merci, effectivement la terre agricole doit être un critère logique car en général même si la finca est une villa de plaisir la plupart du temps il y a quand même une exploitation agricole ou bovine qui va avec. Perso je n'ai pas des ambitions démesurés, una finquita avec un poulailler et/ou un maraîcher m'aurait largement suffit pour être heureux. Les zones touristiques sont bien pour les vacances mais je ne vise pas y vivre tous les jours: trop cher, trop de délinquance, trop de tigueres et malhonnêteté entourant. Dans le monde entier, plus on s'éloigne des métropoles plus les gens sont respectueux, solidaires etc.

La question du pétrole, je suis également d'accord. L'accalmie actuelle des prix est conjoncturelle et politique (Arabie Saudite) mais ne peux pas durer sans limites. Dès que l'économie va repartir à la réchauffe, je ne serai pas surpris de voir le baril passer à 200 USD voire à 300. En France on importe des mangues de la RD, des avocats d'Israel, Peru, Mexique, des bananes de Guadeloupe etc ect.. A 300 USD le baril on va retourner à 50 ans en arrière et probablement on verra plus tout cet exotisme dans les étales fruit et légumes de supermarchés en France.

Le prix était le prix d'il y a deux ans, soit 12000€ le m2 ave Victor Hugo à 100m de la place. Le seul hic dans votre raisonnement, c'est qu'il est vrai pour des surfaces moyennes soit 70m2. Mais au de la de 150m2 les prix ont franchement baissé, et au de la de 250m2 c'est la grande chute car il n'y a presque plus de transactions, sauf biens très exceptionnels. Mais les prix ont chuté pour ces biens. Un appartement face tour eiffel sur le champ de mars était à la vente 40 000 le m2 il y a un an. Il se serait vendu à ce prix en 2011. Il est toujours à la vente ce jour à 30 000.

C'est donc la même chose en RD. Il n'y a pas de prix moyen. Entre une maison à Lt à 60m de la plage et la même ne serait ce que 2km dans les terres, on peut diviser le prix par deux ou trois. Et dans le centre de la rd, vous redivisez par 2

alaindeco a écrit:

Un appartement face tour eiffel sur le champ de mars était à la vente 40 000 le m2 il y a un an. Il se serait vendu à ce prix en 2011. Il est toujours à la vente ce jour à 30 000.

Alain a ce prix là je vous donne 100% de commission sauf s'il fait 4m2... Je ne demande qu'à voir. 

Il y a plus cher. 140 rue de Grenelle. Tout un programme immo avec appartements et maisons derrière une porte cochère à plus de 48 000 le m2. Et ce sont des professionnels de l'immobilier. Pas des illuminés

Et les prix ont baissé. Tout ceci pour dire qu'un prix moyen ne veut rien dire. Dans certains quartier du 18e vous etes à 4 000 le m2

Eri76 a écrit:

alaindeco a écrit:

Un appartement face tour eiffel sur le champ de mars était à la vente 40 000 le m2 il y a un an. Il se serait vendu à ce prix en 2011. Il est toujours à la vente ce jour à 30 000.

Alain a ce prix là je vous donne 100% de commission sauf s'il fait 4m2... Je ne demande qu'à voir. 

oups..j'avais compris  30.000 l'appartement. Autant poir moi.

Eri76 a écrit:

alaindeco a écrit:

Un appartement face tour eiffel sur le champ de mars était à la vente 40 000 le m2 il y a un an. Il se serait vendu à ce prix en 2011. Il est toujours à la vente ce jour à 30 000.

Alain a ce prix là je vous donne 100% de commission sauf s'il fait 4m2... Je ne demande qu'à voir. 

oups..j'avais compris  30.000 l'appartement. Autant poir moi.

18em , 4000€ le m2  rue de la Goutte d'or , ca craind ! Méme à 100€  , au milieu de cette faune , j'en voudrais pas ... Mieux vaut etre tout seul comme un singe à la pointe d'un arbre .
Apres 18em contre Montmartre , c'est 9/10000€ dans les beaux immeubles  ...

Les bonnes affaires c'est quand c'est difficile à vendre parçe qu' il y a des travaux ou des modifications à faire , (qui cachent un réel potentiel) ,  bien souvent cela rebute 3 acheteurs sur 4 qui connaissent mal .

Et savoir negocier ... Ou ne pas negocier du tout , donner son prix , point final , méme s'il est bien en dessous ... Ca marche plus souvent qu'on ne le pense ...

Si c'est montmartre avenue junot ou dans ce secteur dans un bel immeuble, un peu de vue, vous êtes plutôt sur 11 ou 12 000. les prix changent d'une rue à l'autre, sud ou nord, coté cour ou rue, étage élevé ou 1er, ce sont des détails qui changent tout. Idem en rd, peut être un peu moins marqué.
Les meilleures affaires actuelles sont les successions avec des héritiers, car la baisse que vous indiquez sera divisée par le nombre d'héritiers.

Et bien sur, comme le dit Plaire, les travaux. Beaucoup de personnes en ont peur.

@ alaindeco , tout cela sont des détails que seuls les connaisseurs savent , si c'est plein sud sans vis à vis avec soleil qui rentre systématiquement au 6 em etage avec ascenseur et ...  vue sur Montmartre illuminé la nuit ...😎
Les heritages avec des heritiers 5 ou 6 em degré en province jamais montés à Paris , avec de forts frais de succession , les notaires et leurs sociétés adjaçentes sont bien placés pour évaluer et racheter , mais heureusement ils ne peuvent pas racheter tout Paris ...🤓
Mieux vaut " etre bien " avec eux pour faire des affaires .
Pour la location , la province est plus rentable .
Attention si ca continue sur ce chemin , si les frais de succession explosent ca changera le droit de propriété .
En Rep Dom , le droit de propriété reste compliqué ou pas ?
Ca a l'air d'etre un pays de contradictions ... Difficile à cerner ...

Merci à tous mais les astuces pour bien acheter en France, je connais.

J'ai mal compris les prix données par Alaindeco lisant sur mon téléphone j'avais compris 30-40.000 un appartement...

En France si on veut regarder les prix du marché on peut aller chez le notaire et voir les dernier transactions dans une ville/quartier. Les chiffres donnent une idée plus précise du prix payé. Il y a même des sites spécialisés qui peuvent donner des chiffres de transaction rue par rue. Quelque chose de similaire existe en RD ? 

Pour revenir au sujet, d'après ce que je comprends d'Alain, en RD la seule règle c'est qu'il n'y a pas de règles..

D'abord s'assurer avant toute chose que tous les documents officiels de propriété seront bien reunis le jour de la vente .
( Pas la peine de discuter le prix d'un bien qui n'appartient pas au vendeur 👿).
Et des biens dans cette situation il parait qu'il y en a beaucoup , méme si le propriétaire dit qu'il'est propriétaire depuis 20 ans , il faut vérifier .

@ Eric
Il y a des règles et des lois pour l'achat, on en a déjà parlé sur le forum, les réponses de Yann Darius me paraissaient les plus pertinentes et d'autres ont aussi donné des réponses très précises.
Un coup d'oeil via via chercher sur expat vlog et vous aurez des réponses et non des avis.

phil san cristobal a écrit:

@ Eric
Il y a des règles et des lois pour l'achat, on en a déjà parlé sur le forum, les réponses de Yann Darius me paraissaient les plus pertinentes et d'autres ont aussi donné des réponses très précises.
Un coup d'oeil via via chercher sur expat vlog et vous aurez des réponses et non des avis.

Merci Phil - très pertinent comme toujours 

Effectivement j'ai trouvé les liens suivants:

https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=47396https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=475196https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=416328

bonsoir,

il n'y a pas de prix officiel pour une finca, mise à part une légére majoration de 200% si on est un gringo par rapport au marché local.

Avant de choisir l'emplacement , il faut se poser la question suivante: vers quelles production je vais me tourner (animale, végétale).

Et comme pour une maison ce qui fait la valeur d'une finca, c'est l'emplacement; à la différence prés que l'important ce n'est pas la proximité de la plage, mais l'accessibilité et les points d'eau et cela quelque soit la production choisie.

fj02

oui les prix sont peu chere.... se faire aider par un local pour negocier le prix sinon c est direct 200 % de hausse par rapport au meme terrain a coté.

une finca, loin des grandes villes, cela tourne a quelque dizaine de milliers d euros max plus plusieurs hectares c est possible. plus on se rapporche d une grande ville, plus le prix grimpe.

le prix depend de plusieurs facteurs. si la finca est loin de tout, etc...

l EAU est un facteur capitale ! lors de votre achat.

le plus chere e rep dom, c est le sol ! surtout dans les grandes villes.

pour les prix des apparts c est a partir de 20.000 e ( bon pas le luxe a ce prix ) et une maison correct au moins 50.000 e.

il y a 15 ans, les prix etait 3 fois moins chere ! mais la mondialisation et le touriste de masse, a fait monter les prix.

Merci besonce
vous voulez dire quoi par l'eau est un facteur important.? Raccordé au reseau de l'eau..ressources en eau pour arroser ? Riviere proche ?

Et une maison correcte à 50.000 ? A la campagne vous voulez dire ?

Pour l'eau , le mieux c'est les trois , riviere , source et communale ...
De l'eau pour qui ? Animaux ? Personnes ?
Pour les gens , une bonne source , gratuite .
Pour les animaux , plus la superficie est grande , plus il faut de points d'eau . (Un point d'eau pour 8 /10 hectares environ .

L'idéal c'est une finca avec les vaches qui regardent la mer et qui vont à la plage .😊

Pour la maison , bien souvent , c'est un prix global , terres plus maison .😉

@Eri76.
Au sujet de l'eau, je vais prendre l'exemple de chez moi.
L'eau de ville arrive de temps en temps, la pression est insuffisante pour arriver à l'étage et la potabilité n'est pas toujours au rendez.

J'ai: une citerne d'eau de je 10m³ sous le garage, elle est alimentée par l'eau de ville via une vanne à flotteur.
J'ai une pompe de 200w pour alimenter une citerne sur le toit qui est aussi alimentée par une vanne à flotteur.
200w c'est plus que suffisant si le diamètre des tuyaux n'est pas trop petit, entre les deux citernes c'est du 16mm et à l'aspiration de la pompe c'est du 34mm mini.
La hauteur de la citerne 5-7m me permet d'avoir une pression suffisante. Quand la pression diminue je recharge la citerne supérieure ce qui me permet de doser la concentration en clore plus facilement de la citerne inférieure.

Quand le besoin s'en fait sentir je laisse la pompe réguler entre 2 à 2.4 bar, il y a un accumulateur sur le circuit qui sert dans ce cas.

Si la finca n'est pas alimentée par l'eau de ville ce qui est assez rare, la RD est un pays ou l'on trouve assez bien des puits, si le niveau du lac Enriquillon monte c'est à cause d'infiltrations pourtant c'est pas la partie la plus humide de la RD.
Par camion chez moi c'est 100 pesos le m³.

Toujours par chez moi, pour 50.000€ ça commence à être correcte.  Sur corotos on peut se faire une idée des prix.

Du fait que l'eau et l'électricité en RD c'est pas toujours le top, entre une maison reliée au réseaux et une maison non reliée, il n'a pas souvent un grand écart de conception.
Pour l'électricité chez moi j'ai déjà les batteries du fait des coupures, du solaire en base et un groupe électrogène au gaz à 25.000 pesos pour de la surpuissance et je suis indépendant.
Pour l'eau un puit et la pompe spécifique et je suis indépendant. 2-3000€ pour le tout si on est bricoleur.

" 200w plus que suffisant si le diametre des tuyaux n'est pas trop petit" , oui mais avec une pompe de 200w si le tuyau est trop gros ca peut pas marcher non plus .

Il faut juste la section necessaire qui est fonction de la puissance de la pompe et , de la profondeur plus de la distance/ longueur de tuyau  .

( le diametre du tuyau et la puissance de la pompe changent en fonction de ces 3 parametres ) .

Apres pour un puit de 3/4 m de profondeur à laquelle se rajoute la longueur de tuyau /distance de la pompe , faut bien minimum 1000w .

j

Il y a le pif et il y a des formules.
La Puissance (en W) c'est le débit (en m³/s) X par la masse volumique (en kg/m³) X la hauteur manométrique totale (en m) X la gravité (en m/s²).
La puissance que je donnais dans mon exemple est suffisante.
Une consommation de 5m³ par jour maximum avec une perte de charge du tuyau de 16mm qui me donne 0,2m plus une hauteur manométrique totale de 8m, ça donne une puissance de 6W.
Si je veux remplir un seau en 10 seconde c'est 100W.
Comme j'ai une citerne en hauteur et un accumulateur de 80l ce n'est même nécessaire, quand mon accumulateur a accompli son travail au bout de 80l, mon seau se remplit en 13 secondes mais c'est pas mortel.

Mon pif me sert pour estimer sans trop d'erreur la vitesse spécifique d'une pompe rien qu'en voyant la forme du rouet, au pif ma pompe a un Ns de 50. Pour le reste je m'en tient aux lois physiques.


Comme l'a écrit Tina sur un autre post, les gens viennent sur expatblog pour profiter d'un retour d'expérience, de conseils plus ou moins avisés, il sont assez grands pour faire le trie et n'ont rien à foutre d'avis.
Ceux qui ont un peu d'expérience essaient de donner des conseils et non des avis sauf si on leur demande leur avis.

Le forum de RD a toujours plus ou moins tenu ce cap.
Depuis deux-trois moins, il y a une dérive, des avis, des polémiques commencent à apparaitre, pour celui qui est en quête de réponses pour son expatriation c'est complètement inutile et pour ceux qui essaient d'aider ça pollue.

Le forum d'Expat.com RD, sans être la référence était pas mal.

j'y avais pas pensé , c'est un peu comme quand on rentre dans un syndicat d'initiative en mieux .
Désolé .

@Phil

Merci pour les avis assez pertinents et pratiques.  Je me rends compte que meme si l'eau n'est pas une ressource rare en RD sa distribution est vraiment problematique. Déjà que ce n'est pas au point dans la capitale...j'imagine à la campagne.

Chez moi (25.000 habitant) pendant les périodes sèches c'est parfois l'alimentation par camions alors qu'à la campagne à 10km ils ont toujours de l'eau. C'est trop disparate la RD pour généraliser, d'un quartier à l'autre c'est changeant. J'ai de l'électricité à peu près 24h car ceux du quartier qui n'étaient très pauvres ont cotisé de 300 pesos pour faire bouger les choses, un autre paramètre.
Le bon coté des choses, vu le coté un peu chaotique dans la distribution, les maisons sont équipées d'une façon semi autarcique ce qui fait que le passage éventuelle à l'autarcique pour une finca n'est pas trop difficile.
On trouve et pour pas cher du fait de la demande.

la rep dom est un autre monde ! ce n est pas l europe de l ouest....

la vie est bien differente qu en europe.

Les prix pour une finca dépendent de 4 facteurs
- la taille du terrain
- La région où elle se trouve
- La ou les constructions qui s y trouvent
- le plus qu elle pourrait avoir en la comparant aux fincas avoisinantes ( rivière, lac, bois précieux ext...)
Les Finca en RD se vende généralement en TAREAS (628m2), lorsqu'elles sont vendues au m2 , vous pouvez être sur que l affaire est déjà passée dans les mains d un promoteur , et qu il a déjà pris sa marge.
Dans les zones de monté plata ( région pauvre) la tarea peu se trouver à partir de 20 000 pesos la tarea, et il n y a pas de limite haute ( peut être la naïveté de certains acheteurs).
Il n est pas rare que en parallèle de l achat de la Finca ( quand elles sont grandes) vous ayez aussi à négocier la sortie de certains paysans qui occupent le terrain , même si ils ne sont pas les propriétaires légaux.
Cette seconde négociation doit se faire en même temps et le vendeur doit être partie prenante de la négociation , le tribunal des terre doit aussi être informé de cette négociation.

Merci Yann Darius pour ces informations pertinentes (beaucoup d'information en peu de mots).

Effectivement j'avais vu sur corotos des surfaces exprimés en tareas mais je ne savais pas à comben cela correspond. Ma région preferé serait le triangle Santiago- La Vega- Salcedo qui doit être (à mon avis ) une zone recherchée pour sa richesse agricole et la proximité de Santiago.

Yann Darius a écrit:

la tarea peu se trouver à partir de 20 000 pesos le m2 la tarea, et il n y a pas de limite haute

Exemples de prix. C'est effectivement très variable.