Projet Mada gestion d'un lodge

Bonjour Marseille !

Bienvenue parmi nous.
Votre question valait le coup d'être posée mais perso, si c'était moi je penserais plutôt à fuir qu'à plonger.
Je reprends des morceaux de vos interrogations:
"comme co-actionnaire"
Les 2 premières questions que je me serais posé: si ça marche si bien, pourquoi vouloir "partager le gâteau" ? Qui est le propriétaire ? Malgache ? Si oui, ça sent l'embrouille à plein nez. Attention !
"existe depuis une dizaine d'années".
Là, danger. C'est le piège à c... idéal. On va vous faire miroiter qu'après tant d'années ça prouve que la boutique tourne. N'ayez pas vraiment confiance dans les bilans et tous autres éléments qu'on vous fournit pour vous intéresser à dire oui. A Mada, c'est le piège le plus grossier et le plus...courant. On fait ce qu'on veut sur les chiffres et vous pourrez vous ramasser la gamelle du siècle...sans même avoir le droit de vous plaindre (vous seriez en plus la risée des gens).
Possible qu'il y a 10 ans ça marchait bien (quoi que j'en doute un peu) MAIS ces dernières années le tourisme a pris une grosse claque et cela pour 2 raisons majeures: les assassinats qui ont été jusqu'à ce que des tours opérators rayent carrément Madagascar de leurs propositions de vacances et la seconde, le climat politique qui n'est pas rose.
"le statut légal de ce lodge, repose sur un bail emphytéotique établit avec les autorités locales"
Vous connaissez, donc vous savez que vous ne serez jamais propriétaire. Imaginez 30 secondes que l'on décide de vous expulser (pour n'importe quelle raison si seulement ils en ont envie), ou bien que vous ne tenez pas le coup et décidez de partir, ou encore que votre associé coule la boutique,... Vous aurez tout perdu sans avoir aucun espoir de "retomber sur vos pattes", même pas des miettes en général. Oui, vous vous retrouverez...en caleçon.
"n'est accessible que par avion (tourisme) ou bateau"
En plus la clientèle se trouve restreinte, un énorme entonnoir ça ! Vous n'aurez donc aucune possibilité d'attirer plus de clients car ce n'est pas donné à tout le monde d'avoir les moyens de payer le prix fort rien que pour venir chez vous.

Pour finir, vous aurez beau être vigilant, vouloir surveiller, vous serez totalement impuissant quoique vous en pensiez (imaginiez). Ce n'est pas demain la veille ou Madagascar redeviendra un pays "à touristes" au point de faire gagner sa vie aux propriétaires d'établissements.

Malgré le changement de régime, il ne faut pas se leurrer: le peuple continue à devenir de plus en plus pauvre et même si le lodge en question s'adresse à des clients fortunés vous allez les compter sur les doigts à mon avis.

S'il y a un investissement que je ne devrais pas faire, c'est bien ce genre là mais à la lecture de votre post, j'ai l'impression que vous avez pris votre décision car ce qui vous tracasse c'est surtout l'administratif et la loi.

Réfléchissez bien....
Cordialement   

Salut Serge,

Et bien !!! En voilà de l'information et de la réponse à des questions. Je vais lire et relire attentivement tout ça, mais en tout cas, merci et un grand merci pour tous ces éclairages. Je suis loin de m'être décidé car bien évidemment, l'opportunité me semblait bien...trop belle pour ne pas cacher quelque "soucis cachés". Le contexte actuel à Mada ne m'a pas échappé, mais je me posais la question de savoir si sur la côte Ouest, éloigné de Nosy Be, plus près de Majunga, les tensions étaient aussi présentes..... J'ai quelques semaines encore avant de me décider, et sans doute me rendre sur place pour visualiser tout ça. J'hésiterais pas à revenir vers toi le cas échéant... Bye. merci

ykmarseille a écrit:

Salut Serge,

Et bien !!! En voilà de l'information et de la réponse à des questions. Je vais lire et relire attentivement tout ça, mais en tout cas, merci et un grand merci pour tous ces éclairages. Je suis loin de m'être décidé car bien évidemment, l'opportunité me semblait bien...trop belle pour ne pas cacher quelque "soucis cachés". Le contexte actuel à Mada ne m'a pas échappé, mais je me posais la question de savoir si sur la côte Ouest, éloigné de Nosy Be, plus près de Majunga, les tensions étaient aussi présentes..... J'ai quelques semaines encore avant de me décider, et sans doute me rendre sur place pour visualiser tout ça. J'hésiterais pas à revenir vers toi le cas échéant... Bye. merci

Je rejoins assez Serge dans son avis...

En tout premier, la longévité d'un établissement à Madagascar n'est absolument pas le gage de sa réussite... bien au contraire...
Bien souvent l'entretien laisse à désirer et un petit hôtel pimpant à sa création se retrouve rapidement dégradé par les aléas climatiques et le laisser-aller des propriétaires qui tentent de rentabiliser leur mise de départ.... surtout dans le cadre d'un éco-lodge qui privilégie en général les matières locales ou naturelles pour les constructions, matières bien plus dégradables que le béton...
Le peu de rentrée d'argent par un tourisme rare va renforcer le trait...
Ne croyez pas que les amateurs de nature soient des visiteurs moins exigeants que les autres... ils veulent du naturel oui... mais vivront très mal leur séjour dans une quasi ruine...

En second... cet éco-lodge dites vous, n'est accessible qu'en avion ou par bateau...
Avion, j'ai un doute... cet hôtel possède son propre aéroport ?
Si oui, il s'adresse à une niche extrêmement restreinte de touristes...qui sont encore plus exigeants que les autres car ils ont mis un prix dans leur paradis et n'accepteront pas autre chose que le luxe total, aseptisé... et là je m'étonne qu'on propose à un tiers comme vous une "co-propriété" des lieux... ce type d'établissements dans le monde appartenant à de gros groupes financiers.
Mais peut être êtes vous l'héritier de Bill Gates, qui sait ?
Dans tous les cas, le peu d'accessibilité va compliquer les choses...

Avec un bail emphytéotique vous ne serez jamais le propriétaire des lieux... ce qui n'est pas forcément gênant... Mais que couvre ce bail ? Un partage du terrain et des locaux existants ? Pour combien de temps ? Pour quelle part ? Quelles sont les autorités locales qui en ont permis la délivrance ?
Qu'en est il du bail commercial qui en permet l'exploitation ?
En "co-propriétaire" vous partagerez les gains potentiels, mais aussi les investissements et les coûts d'entretien et d'exploitation... que vous a t'on présenté comme bilan financier ? Y en a t'il seulement ?

Juste une aparté sur le bail emphytéotique :
En général il va de quelques années à 99 ans. Si il s'agit d'une cession de bail ou d'une partie de ce bail, c'est le nombre d'années restantes à la durée initiale qui va être prise en compte.
Vous n'êtes pas propriétaire des lieux mais locataire avec un cahier des charges qui souvent se limite à l'entretien et la valorisation des lieux. .. avec peu de contrôle à la clé, sauf si d'un coup, une autorité quelconque commence à s'intéresser aux lieux et là, vous n'avez pas fini de payer, je vous le dis...
Si vous partagez l'établissement avec le propriétaire initial... en dehors de l'argent frais que vous apportez, êtes vous sûrs d'assez bien vous entendre, d'avoir les mêmes vues et aspirations... et que cela durera ? Avez vous les épaules assez solides pour supporter la face cachée de l'iceberg comme le retour sur investissement qui ne viendra peut être jamais ?

Monter un établissement à Madagascar est assez facile au regard de la difficulté à le faire vivre et à le pérenniser dans le temps.
Le premier conseil dans le type de proposition qu'on vous fait actuellement, c'est de prendre votre temps...d'aller sur place 4 fois dans l'année qui vient, aux différentes saisons (ce qui vous donnera une idée de l'accessibilité des lieux et de sa fréquentation... de passer du temps là bas, d'inspecter bien les lieux et les constructions... d'en parler autour de vous à Majunga, d'écumer les sites de voyages pour voir s'il existe des commentaires (en dix ans d'existence il doit bien y en avoir)... et ne pas vous laisser enfumer par le propriétaire de ce paradis qui vous pressera en affirmant qu'il a plusieurs propositions...

Ici tout est à vendre... et rien ne presse... et il vaut mieux laisser s'échapper un paradis potentiel que vivre un vrai enfer...
Notre besoin "d'île", de vie plus proche de la nature nous font oublier souvent les contraintes atroces de l'isolement, qu'elles soient matérielles ou morales... et à Madagascar où le tourisme n'est qu'un vœux pieux... la prudence est encore plus de mise qu'ailleurs...

Bien à vous

Je pense qu'il s'agit des "Terres Blanches".
Le problème ne vient pas de la nature juridique du titre ( bail emphytéotique ), mais de la titrisation de qui  consent le bail : il n'y a pas plus de risques à être titré dans le cadre d'un bail emphytéotique qu'en pleine propriété s'il y a sécurité juridique absolue du bailleur ( titré borné ) Le même système existe à l'Ile Maurice, et en Europe les propriétaires de fonds de commerce ont rarement la propriété des murs.
Ces baux avaient il y a quelques années 99 ans , la durée des nouveaux a je crois été ramenée à 50 ans; comme expliqué ci-dessous , en cas de transfert, il faut faire une soustraction entre la durée initiale ( 99 ans ) et la durée déjà écoulée pour savoir ce qu'il reste pour le preneur.
Cela dit, le problème est ailleurs  : beaucoup de discussions ont été entamées sur le sujet sur ce site ( "5 conseils pour être heureux à Madagascar" ). En général, un investissement important pour une affaire aux résultats aléatoires n'est pas la meilleure formule. Il faut savoir que l'hôtellerie à Mada marche mal depuis plusieurs années, avec un taux de remplissage de l'ordre de 15 %, beaucoup d'aléas ( politique, cyclones, accessibilité difficile à cause de l'état des routes, brigandage sur les routes etc... ); curieusement, il y a eu beaucoup de création d'hôtels de luxe dans des endroits impossibles, des "concepts" lancés par des Européens, en général d'un certain âge, qui n'étaient en général pas de la profession et qui n'ont pas fait d'études de marché. Le même phénomène existe chez nous avec les chambres d'hôtes.
En général, ces hôtels ne marchent pas et sont à vendre sur internet ( par ex. Salary Bay ) à un prix beaucoup trop élevé eu égard aux résultats. Il faut également savoir que les chiffres d'affaire annoncés à Mada n'ont pas grande signification.
Je regrette de devoir tenir un discours défaitiste, étant moi-même entrepreneur et entreprenant : vous ne devez faire un investissement de ce type que s'il n'implique qu'une fraction de votre patrimoine, avec des revenus pérennes par ailleurs ( retraite, revenus fonciers etc...)
Bon courage !

Non seulement je suis à 200% d'accord avec Lys (car j'aurais pu écrire les mêmes choses mais mon post était déjà assez long..) mais en plus je tiens à lever un dernier point sur lequel on n'avait pas encore mis le doigt.
Tu dis:
"repose sur un bail emphytéotique établit avec les autorités locales"

C'est encore pire !!!! Cela signifie que tu seras pieds et poings liés si jamais ces autorités décident de reprendre le bien (fort possible le jour où ils verraient que ça en vaut la peine pour eux, la bonne blague !).

Désolé d'avoir enfoncé le clou mais franchement, un seul conseil: laisses tomber !

Des "bonnes occases" tu peux en trouver parmi les centaines d'offres mais il te faudra suivre les conseils et surtout ne pas hésiter à venir plusieurs fois (et pas que pour quelques jours) afin de faire le tri. Dans ce contexte, je te conseillerais de grouper plusieurs visites (avec séjour local) si tu veux rentabiliser tes voyages.

Salutations et bonne chance..dans une très grande méfiance évidemment.

Salut Serge, je vais sur tes conseils avisés (et ceux des collègues de ce blog), revoir ma "copie". Première chose, je vais certainement pas me presser comme le souhaiterais les propriétaires actuels du Lodge. Je te remercie pour tout. Cool !!

Bye !

Bonjour Goufy,

Merci pour tes conseils. Je vais me rendre sur place courant mai, mais tu as parfaitement raison sur beaucoup de choses et ton analyse du contexte est exactement celle-là. J'ai d'ailleurs eu des chiffres communiqués pour la gestion 2013 et sur un potentiel de 8 bungalows (soit 20 couchages possibles), ils n'ont pu faire que 673 nuitées sur l'année...

Encore merci.

Bye

Salut et merci de tous tes conseils et avis...très précieux.

Cordialement et bien à toi !

Bye !

ykmarseille a écrit:

Bonjour Goufy,

Merci pour tes conseils. Je vais me rendre sur place courant mai, mais tu as parfaitement raison sur beaucoup de choses et ton analyse du contexte est exactement celle-là. J'ai d'ailleurs eu des chiffres communiqués pour la gestion 2013 et sur un potentiel de 8 bungalows (soit 20 couchages possibles), ils n'ont pu faire que 673 nuitées sur l'année...

Encore merci.

Bye

Ce qui, si mes calculs sont bons, équivaut à un taux de remplissage inférieur à 10 %.

Cela donne, je pense, une idée assez claire de ce que doit être la rentabilité dudit l'établissement.

Attention tout ce qui vient d être dit est vrai. Il y a à Tuléar un exemple d un vahaza qui a payé 50000 euros un bail commercial pour un petit hôtel dont le jardin est très beau!!! Depuis il n à pas de clients et essaie de revendre son bail 25000 euros et sI on lui en donne assez pour qu il se paie un billet de retour il serait preneur!! C dramatique de voir cela mais en plus sur place tout le monde l avait averti. Mais il avait fait la connaissance d une demoiselle qui a su le décider et qui la fait jeter en prison au bout de quelques mois. Il a confié à un vahaza la gestion de son hôtel et quand il est sorti de prison le vahaza était parti avec la plupart des appareils ( congélateurs télé scooter etc...)Ceci n est pas un cas isolé alors je le redis : ATTENTION

Attention tout ce qui vient d être dit est vrai. Il y a à Tuléar un exemple d un vahaza qui a payé 50000 euros un bail commercial pour un petit hôtel dont le jardin est très beau!!! Depuis il n à pas de clients et essaie de revendre son bail 25000 euros et sI on lui en donne assez pour qu il se paie un billet de retour il serait preneur!! C dramatique de voir cela mais en plus sur place tout le monde l avait averti. Mais il avait fait la connaissance d une demoiselle qui a su le décider et qui la fait jeter en prison au bout de quelques mois. Il a confié à un vahaza la gestion de son hôtel et quand il est sorti de prison le vahaza était parti avec la plupart des appareils ( congélateurs télé scooter etc...)Ceci n est pas un cas isolé alors je le redis : ATTENTION
De toute façon les 3/4 des hôtels sont à vendre actuellement. Rien que dans la région de Tuléar Ifaty Mangily il y en a une bonne dizaine

Même cas de figure sur la côte est ( Mahambo ) : cette fois une arnaque entre Français, l'un a vendu
50% de son fonds à un autre Français pour 50 000 €, toutes ses économies, l'épouse du vendeur était
propriétaire du terrain, l'affaire a coulé etc...

Bonjour. Que dire... je rejoins tout le monde : faites gaffes, prenez votre temps ou vous allez vous faire arnaquer. Voilà.

Insécurité à tous les étages : physique, biens, juridique. Aucun changement, le pays glisse depuis son indépendance, l'extrême minorité de riches/aisés actuelle n'est pas le signe d'un capitalisme naissant mais l'argent des franco-malgaches, des Karana et des chinois qui corrompent le pouvoir et des des politiciens malgaches qu pillent leur pays.

Aucun signe n'indique une quelconque évolution, au contraire la démographie joue contre les pronostiques optimistes et il y a de forte chances de coup d'état dans les années qui viennent. Je regarde l'immo à Tana en ce moment, on dépasse certaines régions françaises, l'argent ne peut pas sortir facilement, donc ni économie saine ni manque de moyens pour entretenir le système. Je n'investirais pas (*).

(*) j'ajoute et je répète qu'en tant qu'investisseur étranger vous n'avez aucuns droits et êtes expulsable (au mieux) sans aucun souci. Comme le diront certains, il y a ceux qui sont là depuis plus de 10-15 ans et les autres, c'est pas le même schéma.

jcf20 a écrit:

Attention tout ce qui vient d être dit est vrai. Il y a à Tuléar un exemple d un vahaza qui a payé 50000 euros un bail commercial pour un petit hôtel dont le jardin est très beau!!! Depuis il n à pas de clients et essaie de revendre son bail 25000 euros et sI on lui en donne assez pour qu il se paie un billet de retour il serait preneur!! C dramatique de voir cela mais en plus sur place tout le monde l avait averti. Mais il avait fait la connaissance d une demoiselle qui a su le décider et qui la fait jeter en prison au bout de quelques mois. Il a confié à un vahaza la gestion de son hôtel et quand il est sorti de prison le vahaza était parti avec la plupart des appareils ( congélateurs télé scooter etc...)Ceci n est pas un cas isolé alors je le redis : ATTENTION

Sans clients, son fond de commerce ne vaut rien.....et il n'y a pas de touristes en ce moment, et de nombreux hotels prêt à se battre pour accueillir les rares qui se présentent.