Achat maison en bulgarie

hanouchka a écrit:

Bonjour,
J'envisage de venir très prochainement en Bulgarie pour acheter une maison sur la région de Vratsa ou de Ruse : j'ai fait une sélection de propriétés sur le site d'une agence immobilière et le budget maximum est de 5000€ plus les frais.
Pouvez-vous m'aider de vos conseils ?
Merci d'avance

Bonsoir Hanouchka,

Vous pouvez trouver  quelques informations intéressantes dans un sujet assez développé ici dans ce forum:
https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=438127

L' agence immobilière est une solution, mais pas un aboutissement.

Hormis l'intérêt que vous puissiez avoir des amis sur place  pour rechercher directement auprès des propriétaires dans la région que vous préférez, il sera assez difficile de trouver  sauf si vous  vous déplacez....

Mais le "bouche à oreille" pourrait être assez "payant" pour vous dégoter le  bien dont vous rêvez...
Alors, mesdames et messieurs les expatriés, auriez vous quelques  bons tuyaux pour Hanouchka?

bonjour
il existe une grande différence entre le statut d'agence immobilière entre la France et la Bulgarie, en Bulgarie ce sont des intermédiaires , ils vous présentent le vendeur ,et vous n'avez aucune certitude de la réalisation de la vente, l'agence est payé par le vendeur et par l'acheteur, seul un notaire peut valider un compromis de vente et un acte
vous avez un budget très serré, je vous conseille de regarder le village avant de vous engager, car ici il existe des bons et mauvais villages, le mieux c'est de séjourner quelque temps afin de se faire une idée
bonne chance!

Bonsoir Patscha,
Merci de m'avoir répondu, mais je crois avoir déjà parcouru toutes les discussions...
Mon mari et moi-même ne connaissons personne en Bulgarie, nous ne sommes jamais venu dans ce pays.
Nous voulons acheter une maison avec un jardin dans un coin tranquille et venir y vivre le plus vite possible.
Je pense venir une semaine pour visiter des maisons sur Vrasta et sur Ruse, mais je ne parle pas le bulgare et l'agence immobilière a son siège en Angleterre et traite en anglais : j'ai un niveau scolaire lointain...
Merci encore pour votre gentillesse:

Bonjour Caranguejo.
Que voulez-vous dire : un bon ou un mauvais village ?

Bonsoir Hanouchka,

La commune  de votre choix est elle définitive et motivée par  une raison  personnelle?
Ou est ce un choix  fait par internet ?
Si c'est ce dernier cas, vous  avez plein de possibilités....

Peut être pourriez vous lancer un appel à des expatriés déjà sur place ?
Pour vous aider, vous guider et pourquoi pas, de vous faire visiter quelques biens  dont ils connaissent les adresses? 
De ce que j'ai compris, c'est apparemment un des buts de ce Forum:  celui  de s'entraider et de faire connaissance avec des expatriés  qui vivent en Bulgarie.
Comme ils sont retraités, en toute logique,  ils ont  un certain temps libre et ça permet de sortir de la routine journalière.....

J'ai déjà des contacts avec une agence en Angleterre. Apparemment, celle ci sous traiterait avec une autre agence bulgare déjà sur place...

Bonsoir Patscha,
j'ai sélectionné les régions de Vratsa et de Ruse car j'ai réussi à sélectionner 4 à 5 propriétés qui correspondent à nos critères de sélection. Nous ne recherchons pas les zones touristiques ( ni plage, ni ski ), juste la campagne, un petit village tranquille, nous voulons une maison de 80 à 100m², de préférence de plein-pied avec au minimum 2 pièces habitables de suite, un terrain de 800 à 1000m² avec dépendances pour faire du jardin et peut-être élevage ( modeste au moins 2 poules ). un terrain clôturé sera un plus très appréciable car nous avons quelques chiens.
Cette agence avec laquelle je suis en relation est la seule qui a répondu à mes demandes de renseignements, qui ne m'a pas présenté que des ruines.
Voilà, je vous ai décrit mon rêve : y-aura-t-il un expatrié ou un bulgare pour m'aider ?
Je ne suis pas une habituée des forums, merci d'excuser mes maladresses...

Je vous ai envoyé un message en MP...
(La petite enveloppe en haut à droite)

en Bulgarie le choix du village est très important, d'une manière générale les villages éloignés sont occupés par des communautés "ROM"  ce sont des ultra pauvre qui occupent des villages semi abandonnés en principe les maisons à vendre ne sont pas chère, j'en ai fait l'expérience!!!!!!
je peux vous donner l'adresse d'un village agréable à vivre : PALAMARTSA proche de POPOVO , vous trouverez sur le site internet beaucoup d'informations, il existe sur place une communauté anglophone mais bien intégré dans le village Bulgare

caranguejo a écrit:

bonjour
... je vous conseille de regarder le village avant de vous engager, car ici il existe des bons et mauvais villages, le mieux c'est de séjourner quelque temps afin de se faire une idée
bonne chance!

+1
La région de Vratza est très pauvre, comme tout le nord-ouest, il y a beaucoup de tziganes. Et là ou il y a beaucoup de tziganes il y a de la saleté et de la délinquance, car ils vivent dans une misère totale.

Ruse est magnifique, la région est riche et il y a beaucoup à voir et à visiter, nous avons visité pas mal d'endroit et nous trouvons que Rusé est la plus belle ville en Bulgarie avec une architecture super mais je suis d'accord avec tout le monde pour 5000 euros vous trouverez un ruine donc tout à casser et a refaire mais je ne suis pas d'accord quand on vous dit que le village doit être plein de ROM (ce qui est raciste)
dans notre village il y a beaucoup de maison à 5000 euros qui sont à refaire entièrement, nous avons très peu de ROM et trois famille gitans qui pour nous tous sont des Bulgares comme les autres et comme vous et moi. Notre village n'est au milieu du desert car nous somme à 20 km de la ville de Yambol et 60 km de Bourgas.
Bon courage et j'éspère que vous trouverez la maison idéal
Sihemt

bonsoir Hanouchka nous habitons a70 kms de Rusé près de Véliko Tarnovo.Nous avons choisi notre village par rapport a ces commodités bus gare docteur et dentiste plusieurs épiceries...nous avons des tziganes dans notre village et alors  ils sont Bulgares que je sache..nous sommes passé par une agence car nous ne connaissions personne mais quand des amis sont venus s'installer près de nous avec le bouche a oreille direct avec le vendeur puis notaire.Chacun peut trouver son bonheur pour des sommes très raisonnables mais il faut prévoir des travaux de rénovation pour vivre dirons nous a la francaise.voila nous avons trouvé notre place et surtout respectons les habitants de ce pays

Bonsoir Ddapache,
Je suis heureuse de voir que des gens apprécient la région de Rusé. Nous recherchons un coin tranquille pour vivre en bon entente avec les habitants qu'ils soient bulgares, tziganes ou expatriés.
Nous savons aussi que nous devrons prévoir des travaux, mais nous verrons ça plus tard...

Bonjour Sihemt,
Je ne recherche pas une maison à Rusé qui est une grande ville mais dans les villages de la région.
Votre région Bourgas est plus au Sud et beaucoup plus recherchée et pour 5000€, je n'ai qu'une ruine.
J'adapte mon rêve à mes moyens...

ne vous inquietez pas! meme a ruse vous n'aurez qu'une ruine. a moins que vous soyez nostalgique de la france des années 50. pour ce prix vous pourrez meme aller faire caca dans la cabane au fond du jardin si chere a cabrel et a ruse en plein hiver il faut un traineau pour sortir. comme vous dites chacun adapte ses reves a ses moyens. Mais vous devrez etre fortement motivés. Mais avec le temps tout s'arrange. Un bulgare qui a été élevé de cette facon s'en accomode, la question est de savoir si un francais saura s'y accomoder ce que je vous souhaite de tout mon coeur.
bon courage et bonne chance et surtout bienvenue

les maisons a 5000 euros, vous les avez visitées ou les avez vous vu uniquement sur internet? parce que a rusé il vaut mieux visiter les maisons en hiver plutot qu'en été. en été, les arbres sont remplis de fruits, il fait chaud et tout est beau. mefiez vous!
a rusé on frole les -25 en hiver et les 40/42 en été. c'est tres froid et c'est tres chaud.

hanouchka a écrit:

Bonjour Sihemt,
Je ne recherche pas une maison à Rusé qui est une grande ville mais dans les villages de la région.
Votre région Bourgas est plus au Sud et beaucoup plus recherchée et pour 5000€, je n'ai qu'une ruine.
J'adapte mon rêve à mes moyens...

Chère Hanouchka,

Je pense que vous ne devriez pas vous limiter autant (à 5 mille Euros maximum). .  Et surtout de ne pas vous décourager.
Permettez moi, si vous le voulez bien, d' exprimer le fond de ma pensée relatif  à certains constats et certaines  évidences  que j'ai recueillis.  Tant ici en France,  que selon les infos des expatriés ou encore de certaines agences.

1) L'intérêt prioritaire d'une banque est de gagner de l'argent (même à 3%).
Avec un petite retraite, si on considère  le minimum "obligatoire",  du moment que c'est un revenu régulier et sûr ,  vous pouvez prétendre à un prêt bancaire  sur 10 ans (contacté en France)   si vous ne dépassez pas les 33% d'endettement: soit environ 250 €uros / mois.
Il est alors nécessaire de bien se renseigner auprès de votre banque, généralement celles qui font office de Caisse de dépôts et de prêts",  pour savoir s'ils ont une "filiale" en Bulgarie... Les banquiers  sont alors "plus chauds" pour dire oui.

2) Ce qui vous laisse  la possibilité de réaliser votre rêve qui peut varier entre 15 mille et 20 mille €uros. D'autre part, il est nécessaire de ne pas avoir d'autres crédits en cours (voiture, etc...)

3) D'un autre côté, les banques savent très bien que la Bulgarie est devenue "l' Eldorado" des retraités en Europe. Ils ne seront donc pas surpris de voir une demande dans ce sens.

4) En effet, les banques prêtent aux retraités  jusqu'à l' âge de 75 ans. Cependant, il faut retenir que les assurances du prêt ne prennent plus en charge après 65 ans.

5) Une estimation  rapide peut vous donner une "image".
Avec environ 800 €uros, c'est un revenu en Bulgarie,   qui vous offre un pouvoir d' achat  qui serait équivalent à 1.600 €uros  en comparaison avec la France.(Comme si vous restiez en France et que vous viviez avec cette somme)
Ce qui vous laisse un taux de remboursement variant entre 160 et 280 €uros/Mois, assurances comprises,  sur 10 ans.
En Bulgarie, vous pouvez alors vivre décemment avec 250 €uros par mois (hors frais d'électricité.... eau. téléphone)
Si vous le permettez, je vous suggère, d'après les informations contenues dans cet endroit, d' établir un budget "prévisionnel" pour découvrir des possibilités auxquelles vous n'auriez pas accès ici (En France).  Tout est donc relatif.
D'autant plus que, comme je le comprend,  si vous avez 5 mille euros d' économie, cela fait un apport  qui réduit considérablement le montant du prêt. Et bien sur, ça diminue votre remboursement et ça vous laisse plus de potentiel pour vivre....

6) J'ai vu sur une agence immobilière  honnête et que Sihemt connait bien, qu'une maison  de plus de 100 M² rénovée, avec terrain d'environ 3000 M², pouvait être acheté (hors frais) à environ 15 mille €uros. .
Il y est indiqué, noir sur blanc,  une baisse évidente d'après l'ancien prix et la présentation du nouveau.

Sur d'autres agences, le même bien est mis en vente  à plus de 25 Mille €uros.
Je commence à mieux comprendre les "sous entendus" émis sur ce Forum...

Nous pouvons convenir  que des éléments de comparaisons sont toujours les bienvenus.
De tout cœur, je vous souhaite de pouvoir réaliser votre rêve.
Cordialement à vous,
Patrick

c'est sur les photos que vous voyez sur internet sont réelles mais c'est une photo.quand nous sommes arrivés nous avions nos photocopies des maisons qui nous interssaient mais en les voyant vraiment c'est plus pareil.toute facon comme beaucoup ont dit il faudra vous retroussez les manches et etre positif...quand au budjet c'est plutot 10 000 euros et il faut tenir compte des dépenses urgentes de rénovation ce prix vers chez nous.et pour les toilettes souvent inexistantes a l'intérieur par contre vous aurez pas mal de dépendances garage et grand terrain pour les cultures.quand a la météo meme ici tout a changé cet hiver le plus froid fin décembre -18 et le plus chaud l'été dernier 40 au mois d'aout

Bonjour à tous
En effet ,j'ai visité de nombreuses maisons en Bulgarie; on a parfois des surprises!
C'est un peu comme certains tableaux ,en photo on ne voit pas les défauts ! repeints,souillures, craquelures etc ..
prioritairement comme l'indique à juste titre darwin ,bien examiner s'il n'y a pas (trop) de remontées d'humidité car les vides sanitaires sont quasiment inexistants en ce qui concerne les maisons anciennes..

S'il n'y a pas de tout à l'égout, il faut aussi être vigilent à la façon dont les eaux usées sont évacuées. Dans ce cas, c'est bien souvent juste un trou au fond du jardin qui ne sent pas très bon et qui est vidé lorsqu'il est plein où lorsque ça pue trop.

Bonsoir Patrick,
Merci pour vos conseils mais surtout pour les coordonnées de l'agence, je pense que je continuerai mes recherches avec eux.

Bonjour à tous et merci pour vos conseils.
Je suis consciente qu'une maison à 5000€ ne sera pas un palais, que les photos ne montrent que le meilleur et que le temps a passé depuis les photos.
Mais cela nous rappellera notre première maison achetée il y a 21 ans donc 1994 et pas 1950 : à l'époque nous l'avons payé 180 000francs donc environ 27440€ : nous avions un toit, 4 murs, l'électricité était branchée mais pas l'eau et les wc étaient dans la cabane au fond du jardin...
Nous avons de l'entrainement pour les travaux...

Oserais-je te donner un conseil. Déménager en Bulgarie, c'est un choix - judicieux - de vie, mais même si Burgas est un peu plus cher que Ruse, vivre dans un petit village du Sud t'apportera un meilleur "retour sur investissement" car le climat y est plus agréable.

En plus grâce à l'autoroute et à l'aéroport, les liaisons avec l'extérieur sont faciles.

Ruse a un climat plutôt continental.

Bonjour
vous pouvez trouver des maisons (!) tout en restant dans votre budget, aux alentours de Bourgas Sud ou Bourgas Ouest (25 km) mais surtout pas Bourgas Nord
Il y a certaine maisons avec de bon terrains vers Debelt (20km/Bourgas), Livada (17km/Bourgas), Radoinovo (45 km/Bourgas) et bien plus encore,
Bonne Soirée

JPL-bg a écrit:

Bonjour
vous pouvez trouver des maisons (!) tout en restant dans votre budget, aux alentours de Bourgas Sud ou Bourgas Ouest (25 km) mais surtout pas Bourgas Nord
Il y a certaine maisons avec de bon terrains vers Debelt (20km/Bourgas), Livada (17km/Bourgas), Radoinovo (45 km/Bourgas) et bien plus encore,
Bonne Soirée

Bonsoir JPL,

Merci!
Où peut on trouver les adresses ?
Bonne soirée

Burgas Est, c'est curieux personne n'en parle?

Parce que Bourgas Est c'est la mer noir

J'espère que tu plaisantes et que tu as bien vu mon smiley!!!

Patscha a écrit:

JPL-bg a écrit:

Bonjour
vous pouvez trouver des maisons (!) tout en restant dans votre budget, aux alentours de Bourgas Sud ou Bourgas Ouest (25 km) mais surtout pas Bourgas Nord
Il y a certaine maisons avec de bon terrains vers Debelt (20km/Bourgas), Livada (17km/Bourgas), Radoinovo (45 km/Bourgas) et bien plus encore,
Bonne Soirée

Bonsoir JPL,

Merci!
Où peut on trouver les adresses ?
Bonne soirée

Bonsoir Patscha
Je rentre en conflit avec la charte si je répond à votre demande... je suis certain que vous me comprenez !!
Je conseillerai de regarder demain les petites annonces immobilières ....
Bonne nuit

JPL-bg a écrit:

Bonsoir Patscha
Je rentre en conflit avec la charte si je répond à votre demande... je suis certain que vous me comprenez !!
Je conseillerai de regarder demain les petites annonces immobilières ....
Bonne nuit

Merci JPL,
Comme a dit un célèbre Général: " Je vous ai compris!"

Moi je suis en train de chercher ...  sur bazar.bg par ex j'ai trouvé pas mal de jolies occasions ( entre autres une maison habitable pour 2.200 € ) ...  c'est un peu de travail, certain, mais faut mettre texte par texte dans le traducteur de google afin de comprendre car bien que je commence à apprendre un tout petit peu de Bulgare ca reste tres difficile !    Des agences qui ont plusieurs offres bon archés sont par exemple  bulgarianproperties et foros.

bulgarianproperties??????????????????????

Nous connaissons plusieurs personnes qui ont découvert combien le proprio a eu dans les mains, ce n'est pas joli.

bazar.bg et d'autres sites particuliers sont les meilleur pour vous.

je lis là quelque part que silhemt connait une agence fiable des cotés de burgas ...  vous pouvez me donner les coordonées svp ?

Non je n'ai pas dit ça mais si vous voulez une agence honnête j'en connais une à Yambol à qui je vais donner mes maisons à vendre, j'ai comparé ces prix avec les Bulgares que je connais et qui ont des maisons à vendre sur son site, elle prend réellement 3% de commission.

merci pour le renseignement.  et chez foros c'est la même chose ???

caranguejo a écrit:

bonjour
il existe une grande différence entre le statut d'agence immobilière entre la France et la Bulgarie, en Bulgarie ce sont des intermédiaires , ils vous présentent le vendeur ,et vous n'avez aucune certitude de la réalisation de la vente, l'agence est payé par le vendeur et par l'acheteur, seul un notaire peut valider un compromis de vente et un acte
vous avez un budget très serré, je vous conseille de regarder le village avant de vous engager, car ici il existe des bons et mauvais villages, le mieux c'est de séjourner quelque temps afin de se faire une idée
bonne chance!

Bonjour
???? on en apprend tous les jours et je vous remercie de m'avoir ouvert les yeux sur les intermédiaires, toutes fois, ce que vous nommez ''intermédiaires'' sont en réalité des ''brokers'' ou si vous préférez'' des chasseurs de clients''
ils connaissent le vendeur, attire l'acheteur et il les mets en présence l'un de l'autre.
Une agence à un bureau, du personnel, une représentation et est en droit de rédiger entre les deux partie, un compromis de vente ( avec acompte de dépôt de réservation), l'agence accompagne l'acheteur et le vendeur jusqu'à l'étude du notaire car c'est à cet instant que l'agence perçoit sa commission.. 
Les borkers n'ont ni commerces, ne payent pas de taxes, n'ont pas d'employés, font gonfler les prix suivant la tête du client et deviennent invisibles dès l'apparition des problèmes..(comme je l'ai déjà écrit, c'est l'acheteur qui fait son choix !!)
Ne vous méprenez pas sur mon mon post, les brokers ont droit d'exister, mais je tenais à rectifier vos propos qui ne correspondent pas à la situation et à la méthode de travail des agences immobilières (pas de toutes évidement)
Joyeuses Pâques
JPL-BG

ceci fait l'objet une expérience personnelle , ces brokers comme vous les appelez avaient un commerce et exercé en famille, à priori en toute légalité
je suis content qu'une seule agence immobilière  en Bulgarie réagisse à cette navrante expérience, c'est très peu!!!

Bonsoir,
merci de votre réponse et désolé pour cette malencontreuse expérience mais comme vous devez le savoir, l'argent vite gagné aveugle certaines personnes et pas seulement les Bulgares...
Bonne soirée à vous et bonne chance dans votre quête.
JPL-Bg

Bonsoir,
Merci pour ces détails.
Dans la mésaventure vécue par "caranguejo", il est question de VALIDATION du compromis de vente.

Selon les statuts déposés, une agence  possède  une "délégation" pour proposer la signature d'un compromis de vente.
Mais seul le Notaire peut la valider. Un notaire est un "Homme de Loi",  un agent immobilier ne l'est pas.

  En ce qui concerne le dépôt de réservation, il semble logique qu'il soit encaissé  lors de la validation. Mais est il normal qu'il soit encaissé par l'agence  lors de la signature du compromis effectué ?  D'un montant égal aux frais de l'agence?  je trouve cela normal.

Le statut des agences définit  la signature d'un compromis de vente avec réservation uniquement si le nom du Notaire y est écrit noir sur blanc.
Ce qui veut dire que seul le notaire peut encaisser l'argent (sauf les commissions d'agence s'ils sont dûs malgré tout. Mais ce détail doit être précisé sur l'acte concerné.
Le compromis doit être le reflet de l'acte de vente. La différence consiste dans le détail des opérations entre: vente, taxes diverses et  frais d'agence. Il est anormal de payer des frais de notaire ou des taxes  sur les frais d' agence Ces frais doivent ressortir en "déduction" pour la validation du prix de vente... Ce qui n'exclus nullement le fait de payer l'agence lorsque son service est utilisé..

( Nota: En France, l'argent versé pour la réservation  doit être remboursé si la vente ne s'effectue pas, quelle qu'en soit la raison...)

Bonne soirée et Joyeuses Pâques. à toutes et à tous