CONSTRUIRE AU MAROC, remise à zéro du compteur avec la RTBM officielle

Bonjour Philippus,

Merci pour ces informations ! 

Bien à vous

Priscilla

Philippus a écrit:

Bonjour

Souvent consulté sur des projets, les gens souvent se limitaient au prix du m²...

STOP REVOLUTION DE LA CONSTRUCTION

... Arrêtez tout concernant les prix désormais au M² au Maroc.
Pourquoi...!!!

La RTBM ou Réglementation thermique du Maroc est entrée dans sa phase d'officilisation depuis le 06 Nov 2014. Elle concerne l'hâbitat et le tertiaire neuf.
Elle laisse une année désormais aux professionnels (architectes, BET, entreprises, etc...) jusqu'au 06 Nov 2015 pour s'y préparer avant application sur le terrain, ce qui signifie que dés maintenant vous devez en prendre compte sur les projets en étude pour déposer ensuite "officiellement" votre permis de construire. Il faudra justifier l'application des matériaux utilisés pour obtention du PC. Vous voulez dépasser cette norme première, c'est possible en abordant le "Performentiel" sous réserve de calcul thermique en BET. (ce que je vous conseille).

Vous pouvez ajouter désormais aux devis, l'isolation de la dalle, des murs et des plafonds, l'apport en placo en finition, des réseaux plomberies différents, des réseaux électriques différents aussi dans la pose et le respect de la norme, du double vitrage qui répondra désormais à des niveaux thermiques donc de la qualité certifiée, et surtout une amélioration de la pose des ouvertures dans le GO à revoir, de la ventillation mécanique simple flux , l'étanchéîté "garantie" des toitures et des façades, si vous ne voulez pas voir pourrir l'isolation avant même la livraison du bien.

La RTBM impose un apport en matériaux nouveaux que peu d'entreprises au Maroc maîtrisent en théorie et encore plus au niveau de la pose (soit 70% des entreprises de construction pour rappel qui oeuvrent souvent en informel et dont le personnel n'a reçu aucune formation théorique initiale).

Même les BET et les Architectes ne sont pas préparés à cela malgré que le sujet est annoncé (et retardé) depuis des années. Il faudra désormais aborder les projets en amont au niveau de l'étude ce qui signifie que s'adresser directement à une entreprise de maçonnerie ou de construction générale comme beaucoup le faisaient jusqu'a maintenant est une perte de temps sans des professionnels et la théorie en amont des dossiers sur le sujet.

Double complication en plus au Maroc avec ses deux climats opposés entre froid et chaud selon les différentes zones thermiques du Pays (6) qui réclame des ingénieurs ou des pros qui comprennent la totalité d'un projet et des divers corps intervenants. L'utilisation de matériaux mal étudiés entre eux peut rendre caduque les attentes et crer des conséquences trés couteuses aux final pour les clients. (Humidité, pourrissement des murs, champignons, chauffage inadapté, four l'été...)

La RTBM ne fait en fin de compte qu'obliger ENFIN "les garages maquillés" construits depuis 15 ans à devenir désormais des habitations finies et enfin respectueuses des habîtants.

Vous pouvez vous attendre à une grande révolution sur le marché de la construction au Maroc et un trés grand nettoyage par le bas des gens non formés et de nombreuses entreprises.

Si des gens vous proposent encore des devis sans tenir compte de cela ou sans une étude préalable de la thermique de votre demande, passez votre route, pour ne pas vous retrouver devant un mur administratif qui bloquera tout le projet non préparé au dépot de votre PC.

Je vous parle en connaissance théorique technique et administrative du sujet, je fais moi-même des interventions en conseil technique actuellement au niveau de l'ordre des architectes du pays.

Suite salon du SIB du Bâtiment qui vient de se terminer à Casablanca il y a quelques jours je peux vous dire que la majorité des vendeurs et distributeurs de matériaux n'ont pas encore abordé cela non plus avec leurs produits à part les Sté étrangères présentes qui débarquent en force désormais...

Le m² à 3000/3500 dhs des amateurs et de nombreux "professsionnels" en social n'est plus d'actualité donc. Idem pour le" standing" et "haut standing" ayant les mêmes approches seul le quartier définissant ces termes. (Sur quoi vont-ils reporter la hausse du coût de la RTBM... sur le prix commercial et non en diminuant les marges)... ils annoncent déja la couleur...

Et si vous voulez investir dans un appartement ou une maison à ce jour au Maroc, revoyer rapidement votre vision d'investissement sur le bien présenté ou présentez le "gros mot"  RTBM devant les vendeurs des programmes actuels qui déja ne vous présentent aucun cahier des charges techniques des biens vendus...... (Les étrangers qui ont écouté les sirènes spéculatives ces dernières années n'arrivent plus à revendre leur bien aujourd'hui, la normalisation nouvelle ne fera que confirmer ce non intérêt des nouveaux acheteurs et investisseurs.)

Voir : Bulletin Officiel du Maroc. BO du 06 Nov 2014. (Décrêt en page 1 du journal).

Pour les coûts réels et l'approche technique, voir les vrais professionnels qui vous conseilleront et qui seront enfin écoutés... Un conseil visez une qualité thermique supérieure désormais votre bien aura 25 abs d'avance et sera d'un intêret sur le marché prochainement face à tout le reste.

Une maison HQE (exemple en ossature bois) bien pensée et gérée par des pros ne coûte pas plus chère qu'une résidence dite de standing au Maroc... c'est ce que me disent les architectes, donc moins chère avec les apports nouveaux réglementaires qui s'imposent. Donc un trés bon investissement qualité prix maintenant..

Cordialement

Source technique et conseils :
www.mobigroupmaroc.com ou www.maisonboismaroc.com & Legroupement des ERM
Maisons HQE sur mesure.

Tres bonnes informations meme si un peu difficile à comprendre pour le profane que je suis.............

Le conseil est gratuit si besoin ici même, n'hésitez pas à demander.
Cordialement.

Philippus a écrit:

Le conseil est gratuit si besoin ici même, n'hésitez pas à demander.
Cordialement.

Je vous avouerai que vu la conjoncture actuelle de l immobilier a Agadir je vais surtout pas acheter

Je vous le confirme.

Il ne faut pas acheter il faut faire construire sa maison sur un terrain. C'est le seul moyen de rentabiliser l'achat déja au niveau investissement, et sous réserve de ne pas construire à la manière locale...

La construction via des promoteurs commerciaux c'est 3500 dhs le m²+ foncier partagé et coût multiplié par....XXXXX, vous faites la différence avec le prix de vente des plaquettes avec la TVA.... à vos calculatrices. Ou comment devenir milliardaire en quelques années...

Ce n'est pas anodin que 70% des locaux font de l'autoconstruction pour les mêmes "qualités..." mais au moins ils sont dans le juste prix eux au regard "du produit basique obtenu".

Autres raisons du mauvais investissement sur les appartements...

1/ Le marché a baissé car le spéculatif est monté trop haut au Maroc + la crise à l'étranger des "petits" investisseurs indépendants qui ne viennent plus et qui désormais connaissent la réalité qualitative du pays (encore maintenant sur certains projets les prix montent néanmoins) (Les gros investisseurs étrangers savent compter et analyser le marché sachez-le... )

2/ Le pays est en perpétuelle logique de construction (c'est la logique culturelle de placement au Maroc d'avoir du terrain et des biens même restant fermés ce qui fait que les programmes mêmes vendus restent vides) Voir les villes phantômes qui existent ou même à moins 50% les gens ne viennent pas acheter... et les entrées des villes avec ces barres fermées quand le pays à besoin d'un millions de logements sociaux mieux adaptés et non des barres HLM comme en france qui socialement exploseront demain...... Les MRE manifestent devant les salons de l'Habitat marocain désormais chaque année en Europe...

3/ Revendre en fonction de cela ce qui a été ou ce qui est encore acheté au prix maxi est une perte assurée puisque les nouveaux produits normatifs arrivent et moins chers... (en cherchant bien je précise) et avec la crise chacun attend la baisse des prix d'un coté et de l'autre les vendeurs sont coincés.

5/ Aujourd'hui les étrangers qui on acheté il y a quelques années se retrouvent avec des biens qu'ils désirent revendre avec une plus values si possible, mais comment faire sur des programmes ou il reste les mêmes biens parfois vendu moins chers ?

L'immobilier c'est comme la bourse, c'est un des produits spéculatifs par excellence pour ne pas dire le premier, donc acheter quand cela monte et revendre avant l'inversion de la courbe, sinon l'immobilier est un piège pour les petits spéculateurs qui veulent juste un toit au final...

Voila pourquoi il faut construire son projet ou via un conseil maître d'oeuvre et non l'acheter comme dans un souk, la vous ne perdrez rien vous ne pourrez que gagner en revendant ensuite.

Salutations

Philippus a écrit:

Je vous le confirme.

Il ne faut pas acheter il faut faire construire sa maison sur un terrain. C'est le seul moyen de rentabiliser l'achat déja au niveau investissement, et sous réserve de ne pas construire à la manière locale...

La construction via des promoteurs commerciaux c'est 3500 dhs le m²+ foncier partagé et coût multiplié par....XXXXX, vous faites la différence avec le prix de vente des plaquettes avec la TVA.... à vos calculatrices. Ou comment devenir milliardaire en quelques années...

Ce n'est pas anodin que 70% des locaux font de l'autoconstruction pour les mêmes "qualités..." mais au moins ils sont dans le juste prix eux au regard "du produit basique obtenu".

Autres raisons du mauvais investissement sur les appartements...

1/ Le marché a baissé car le spéculatif est monté trop haut au Maroc + la crise à l'étranger des "petits" investisseurs indépendants qui ne viennent plus et qui désormais connaissent la réalité qualitative du pays (encore maintenant sur certains projets les prix montent néanmoins) (Les gros investisseurs étrangers savent compter et analyser le marché sachez-le... )

2/ Le pays est en perpétuelle logique de construction (c'est la logique culturelle de placement au Maroc d'avoir du terrain et des biens même restant fermés ce qui fait que les programmes mêmes vendus restent vides) Voir les villes phantômes qui existent ou même à moins 50% les gens ne viennent pas acheter... et les entrées des villes avec ces barres fermées quand le pays à besoin d'un millions de logements sociaux mieux adaptés et non des barres HLM comme en france qui socialement exploseront demain...... Les MRE manifestent devant les salons de l'Habitat marocain désormais chaque année en Europe...

3/ Revendre en fonction de cela ce qui a été ou ce qui est encore acheté au prix maxi est une perte assurée puisque les nouveaux produits normatifs arrivent et moins chers... (en cherchant bien je précise) et avec la crise chacun attend la baisse des prix d'un coté et de l'autre les vendeurs sont coincés.

5/ Aujourd'hui les étrangers qui on acheté il y a quelques années se retrouvent avec des biens qu'ils désirent revendre avec une plus values si possible, mais comment faire sur des programmes ou il reste les mêmes biens parfois vendu moins chers ?

L'immobilier c'est comme la bourse, c'est un des produits spéculatifs par excellence pour ne pas dire le premier, donc acheter quand cela monte et revendre avant l'inversion de la courbe, sinon l'immobilier est un piège pour les petits spéculateurs qui veulent juste un toit au final...

Voila pourquoi il faut construire son projet ou via un conseil maître d'oeuvre et non l'acheter comme dans un souk, la vous ne perdrez rien vous ne pourrez que gagner en revendant ensuite.

Salutations

pas du tout de votre avis.............meme en construisant ( a part pour un projet de vie personnelle) la perte est presque assurée d avance............le marché immobilier marocain est en train de connaitre la meme chose que les Espagne..............quand un grand promoteur marocain ou europeen reviendra insvestir dans l immobilier ici on en reparlera mais pour le moment les grands promoteurs se détournent du maroc

Dûr pour le Maroc si cette norme est appliquée à la lettre, il n'y a vraiment que peu d'artisans qui sont formés. On trouve dans les domaines de la construction aussi bien des coiffeurs que des épiciers, tellement il était facile de construire, de très mauvaise qualité et de revendre avec une plus value intéressante. Ce temps est terminé, adieu les plus values, les ventes ont terriblement diminuées et si le marché ne baisse pas plus, c'est que beaucoup espérent encore et attendent. Mais je pense que la chute des prix est inévitables, peu d'acheteurs et je pense qu'ils peuvent même terriblement baisser. Cela s'est déjà vu au Maroc, les pertes seront alors considérables pour beaucoup.
Les programmes actuels avec des marges super confortables se vendent difficilement, mais il y a encore des pigeons pour acheter, les promoteurs ont des marges importantes et ne s'inquiettent pas trop ( mais ça pourrait changer dans l'avenir !) et poursuivent les constructions même si les apparts ou villa en ligne restent vide pour la plupart !

Cette norme est donc une excellente nouvelle, mais sera difficile a apliquer.  Espérons qu'elle le sera, on voit tellement de lois qui ne sont pas appliquer, y compris dans les administrations ( exemple changement des cartes grises obligatoires, pour mon cas je suis monté jusqu'au responsable régional qui ne l'applique pas sous prétesque qu'il n'a pas de personnel ! donc, échange à l'expiration des 10 ans !.... ) . Mais les prix risquent de s'en ressentir avec comme vous dites aucun espoir de revendre au prix d'achat.... ne pensons même plus à une plus value. Construire sa propre maison sur un terrain reste tout de même la meileure solution, en exigeant l'application de la norme. Mais, peu d'artisans ( pas formé pour la grande majorité)  à mon avis la mettrons en application actuellement.
Pour l'ancien, vu tous les soucis que rencontrent les propriétaires ( isolation phonique, pluviale etc....) ce sera vaiment problématique......

pas du tout de votre avis.............meme en construisant ( a part pour un projet de vie personnelle) la perte est presque assurée d avance............le marché immobilier marocain est en train de connaitre la meme chose que les Espagne..............quand un grand promoteur marocain ou europeen reviendra insvestir dans l immobilier ici on en reparlera mais pour le moment les grands promoteurs se détournent du maroc


Bonsoir

Attention de ne pas mélanger investissement des petits et investisseurs gros. Les gros sont des "professionnels de la finance" et viennent en connaissance de cause et savent calculer un projet et des ratios avec l'approche technique et la vision des normes qui s'imposent.

Si certains ici savent faire du faux standings à 3500 dhs le m² pour le revendre encore à 26000 dhs le m² (et plus parfois...) d'autres peuvent vous prouver qu'il est faisable de faire du HQE en doublant le coût constructif et mettre ce qu'il faut tout en maintenant des prix de vente "commerciaux" à moins de 15000 dhs le m² avec l'apport qualité HQE et en plus avec garantie du produit. (Ce n'est pas une grande majorité encore je vous le confirme aussi comme dans mon message initial).

Ne pas confondre donc promoteurs locaux qui désormais descendent en afrique de l'ouest (pour faire encore pire la-bas en qualité, avec promoteurs et investisseurs et entreprises importantes étrangères qui désormais s'imposeront sur le marché ici. Les trés gros attendaient l'heure, ils sont bien présent maintenant sur les nouveaux gros chantiers... pour ne pas les citer.... Pourquoi Le Maroc avec ses prix moins chers n'a pas su exporter son savoir faire en construction à votre avis comme d'autres pays ? Ils avaient les atouts économiques en main pourtant...

La crise n'est pas un problème c'est une opportunité au Maroc sous réserve d'avoir des produits performants mais qui ne font pas exploser les marges. Qui étaient des ponts d'or au regard des produits en Europe qui font encore réver les promoteurs Français. Un pays comme le maroc qui vend plus cher que dans les villes de France ou de Miami ou de grandes villes des USA  (voir les articles à ce sujet cette semaine dans la presse économique) c'est une anomalie qui désormais bloque le marché (marché immobilier qui n'existe pas au maroc dans sa logique actuelle économique). Qui veut trop perd tout à un moment. Idem de nombreux étrangers qui visaient pour rappel la culbute de leur logement à la revente aprés quelques années, qui désormais n'ont pas encore compris en cherchant parfois plus "pigeon" qu'eux.... j'en ai en proposition de revente d'ailleurs régulièrement mais je ne fais pas dans le piège pour mes semblables personnellement. Au Casino on perd à la fin...

Crise ne signifie pas arrêt de tout mais changement d'orientation.

Ne pas acheter en immobilier collectif vertical, sur ce point je vous le confirme.

Attention aussi, la logique des gros investisseurs n'est pas celle des promoteurs. Ils achètent en ce moment pour placer les liquidités des projets sérieux, la pierre reste un garant et du solide avec justement la crise chez eux. le liquide en banque avec ce qui se passe n'est pas intelligent vu de leur logique et on ne peut leur donner tort. L'écureuilet le livret A ou les petites actions grignotent les économies au passage des petits Français en ce moment, sans investir ils perdent chaque matin...

Construire sur un terrain en HQE avec un terrain à prix correct et vous avez un bien à moins de10000 dhs le m², donc rentable à la revente face à des milliers de "passoires" qui vous entourera. En France actuellement les gens achetent une maison isolée et non plus l'ancien, la remise aux normes pour ne pas gaspiller son argent en chauffage fait exploser le prix du m², plus interressant de démolir et de reconstruire en neuf.

Terminé l'investissement spéculatif    place à l'investissement qualité donc. Enfin...

Salutations

@ lebat1

Bonjour

Ce que vous soulevez trés justement vous aussi ne va pas arriver, c'est déja la situation en cours depuis un bon moment.

La RTBM ne sera pas à attendre pour savoir si elle sera respectée, c'est une obligation officielle imposée pour avoir le permis de construire en amont donc dans les chiffrages et devis, ... et qui achèterait si le respect n'y est pas sur le chantier ?

La problématique sera la pose et la qualité de ces matériaux inconnus de beaucoup (et la cohérence entre-eux...) et d'assurer enfin des points importants de base en construction comme le niveau, l'étancheïté à l'eau et à l'air, et la ventillation mécanique... revoir aussi des approches de gros oeuvres notamment les ouvertures, et les erreurs ne passeront pas inaperçues longtemps et même bien avant la livraison aux clients. Désormais la finition aura un sens technique et non de la poussière aux yeux avec une peinture sur un ciment brossé... ou un tadelakt et un peu de zelliges pour faire "standing"...

Les normes appliquées en France ont laissé place aux nouvelles générations de techniciens, il en sera de même au Maroc, mais au départ il va effectivement y avoir des grosses problématiques, car appliquer des produits sans la théorie va causer des patologies de construction dés le départ...

Un mal pour un bien...

Salutations

Philippus a écrit:

pas du tout de votre avis.............meme en construisant ( a part pour un projet de vie personnelle) la perte est presque assurée d avance............le marché immobilier marocain est en train de connaitre la meme chose que les Espagne..............quand un grand promoteur marocain ou europeen reviendra insvestir dans l immobilier ici on en reparlera mais pour le moment les grands promoteurs se détournent du maroc


Bonsoir

Attention de ne pas mélanger investissement des petits et investisseurs gros. Les gros sont des "professionnels de la finance" et viennent en connaissance de cause et savent calculer un projet et des ratios avec l'approche technique et la vision des normes qui s'imposent.

Si certains ici savent faire du faux standings à 3500 dhs le m² pour le revendre encore à 26000 dhs le m² (et plus parfois...) d'autres peuvent vous prouver qu'il est faisable de faire du HQE en doublant le coût constructif et mettre ce qu'il faut tout en maintenant des prix de vente "commerciaux" à moins de 15000 dhs le m² avec l'apport qualité HQE et en plus avec garantie du produit. (Ce n'est pas une grande majorité encore je vous le confirme aussi comme dans mon message initial).

Ne pas confondre donc promoteurs locaux qui désormais descendent en afrique de l'ouest (pour faire encore pire la-bas en qualité, avec promoteurs et investisseurs et entreprises importantes étrangères qui désormais s'imposeront sur le marché ici. Les trés gros attendaient l'heure, ils sont bien présent maintenant sur les nouveaux gros chantiers... pour ne pas les citer.... Pourquoi Le Maroc avec ses prix moins chers n'a pas su exporter son savoir faire en construction à votre avis comme d'autres pays ? Ils avaient les atouts économiques en main pourtant...

La crise n'est pas un problème c'est une opportunité au Maroc sous réserve d'avoir des produits performants mais qui ne font pas exploser les marges. Qui étaient des ponts d'or au regard des produits en Europe qui font encore réver les promoteurs Français. Un pays comme le maroc qui vend plus cher que dans les villes de France ou de Miami ou de grandes villes des USA  (voir les articles à ce sujet cette semaine dans la presse économique) c'est une anomalie qui désormais bloque le marché (marché immobilier qui n'existe pas au maroc dans sa logique actuelle économique). Qui veut trop perd tout à un moment. Idem de nombreux étrangers qui visaient pour rappel la culbute de leur logement à la revente aprés quelques années, qui désormais n'ont pas encore compris en cherchant parfois plus "pigeon" qu'eux.... j'en ai en proposition de revente d'ailleurs régulièrement mais je ne fais pas dans le piège pour mes semblables personnellement. Au Casino on perd à la fin...

Crise ne signifie pas arrêt de tout mais changement d'orientation.

Ne pas acheter en immobilier collectif vertical, sur ce point je vous le confirme.

Attention aussi, la logique des gros investisseurs n'est pas celle des promoteurs. Ils achètent en ce moment pour placer les liquidités des projets sérieux, la pierre reste un garant et du solide avec justement la crise chez eux. le liquide en banque avec ce qui se passe n'est pas intelligent vu de leur logique et on ne peut leur donner tort. L'écureuilet le livret A ou les petites actions grignotent les économies au passage des petits Français en ce moment, sans investir ils perdent chaque matin...

Construire sur un terrain en HQE avec un terrain à prix correct et vous avez un bien à moins de10000 dhs le m², donc rentable à la revente face à des milliers de "passoires" qui vous entourera. En France actuellement les gens achetent une maison isolée et non plus l'ancien, la remise aux normes pour ne pas gaspiller son argent en chauffage fait exploser le prix du m², plus interressant de démolir et de reconstruire en neuf.

Terminé l'investissement spéculatif    place à l'investissement qualité donc. Enfin...

Salutations

Mais je persite à dire qu'investir au maroc ( a part peut etre casa) est une heresie............le marché est tres loin d'etre stabilisé et je pense que les baisses sont pas encore finies............alors acheter ou faire construire aujourd hui pour vendre à perte dans quelques temps?................ le temps des gogos est terminé lemarco va vers une crise à l'espagnol................

Bonjour Jaclau

Vos dernières paroles font surgir en moi ce questionnement :

Tout dépend de ce qu'on appelle "investir" ...
De nos jours, le sens de cette action tend à devenir plus restreint, à savoir même un particulier qui veut s'installer au Maroc et y construire sa propre maison emploie le verbe magique "investir". Les gens qui imaginent déjà faire une plus-value à la revente n'ont que des objectifs de spéculation, et cela n'est pas sain à mon avis. Selon moi, une démarche sincère de s'établir dans un pays n'induit pas cette mentalité.

Mais sinon je rejoins votre prudence dans la décision d'investir, il faut fournir un gros travail de recherche personnelle pour évaluer les propositions du marché avant de franchir le pas décisif. On dit toujours aux gens de scruter le cahier des charges à la loupe afin de comparer les produits et les prix.

FrançoiseM a écrit:

Bonjour Jaclau

Vos dernières paroles font surgir en moi ce questionnement :

Tout dépend de ce qu'on appelle "investir" ...
De nos jours, le sens de cette action tend à devenir plus restreint, à savoir même un particulier qui veut s'installer au Maroc et y construire sa propre maison emploie le verbe magique "investir". Les gens qui imaginent déjà faire une plus-value à la revente n'ont que des objectifs de spéculation, et cela n'est pas sain à mon avis. Selon moi, une démarche sincère de s'établir dans un pays n'induit pas cette mentalité.

Mais sinon je rejoins votre prudence dans la décision d'investir, il faut fournir un gros travail de recherche personnelle pour évaluer les propositions du marché avant de franchir le pas décisif. On dit toujours aux gens de scruter le cahier des charges à la loupe afin de comparer les produits et les prix.

Celui qui veut construire sa maison pour y habiter, avoir une maison en fonction de ses désirs ( en fonction de ses moyens bien sur) je le déconseillerai pas..............après acheter un bien déjà construit pour investir je continue d'être plus que prudent et même de déconseiller......en général on investit a plus ou moins long terme............quand on connait la qualité de la construction ici le long terme amène pas de plus value loin de la...............de plus le marche marocain ( a part casa je pense) est plutôt en pleine deprime..........et personne ne sait ou s arrêtera la chute

Mais je persite à dire qu'investir au maroc ( a part peut etre casa) est une heresie............le marché est tres loin d'etre stabilisé et je pense que les baisses sont pas encore finies............alors acheter ou faire construire aujourd hui pour vendre à perte dans quelques temps?................ le temps des gogos est terminé lemarco va vers une crise à l'espagnol.........

Bonjour
Vous faites un amalgame des produits je pense. Je dis personnellement qu'il n'y a pas de marché au Maroc viable avec en plus la situation de crise, nous sommes d'accord. Donc la seule solution en immobilier pour celui qui désire avoir sa propriété reste bien d'acheter un terrain (pas à n'importe quel prix comme hier) et de ne pas acheter un produit commercial de promoteur mais de construire en son nom comme maître d'oeuvre avec un maître d'ouvrage. Le "marché" pour garder le terme exact mais néanmoins flou ici, ne descendra pas en dessous du coût réel des matériaux ni de la main d'oeuvre. (Qui eux augmentent...)

Si vous construisez par exemple (c'est un cas concrêt d'étude) sur un terrain de 4500m² à 180 dhs le m² soit 810.000 plus un bien de 130 m² (un plain pied sympa disons) 845.000 soit un total 1.655.000 + TVA construction = 1.817.000 disons 1.900.000 avec quelques frais et taxes (pour faire simple...) cela vous fait du 14615 dhs le m² ou 1328 euros le m² "terrain compris de 4500m²..." (moins cher qu'en france et moins cher qu'un appartement garage à Agadir... je parle de construction en HQE qui n'est pas à comparer avec l'existant actuel... (de plus en cet exemple la moitiè du terrain sera revendu ensuite soit au final une récupération de 405.000 dhs ou 36818 euros ce qui réduira le bien avec 2250 m² de terrain encore à 1.495.000 dhs ou soit à 11500 dhs le m² ou 1045 euros le m².... (vous pouvez encore ajouter ou déduire la plus value de revente sur le terrain).

Certes il faut chercher ou avoir un sconseil maîtyre d'oeuvre sur place et ne pas acheter en venant dans la précipitation pendant une semaine de vacances comme de nombreuses personnes le font malheureusmeent ou dans un salon à Paris...

La crise ne signifie pas arrêt de l'immobilier, et certains achètent encore pour placement sécuritaire, les approches sont nombreuses en ce domaine.

Oui la crise Espagnole guette mais au maroc comme en d'autres pays le marché du neuf est tributaire de l'amélioration normative désormais, donc la suite n'est plus à l'ancien au niveau des investissements mais sur les nouveaux produits qui eux prendront toujours au lieu de perdre.

Salutations

Bonjour Philippus,

Est-ce juste un exemple ou vous savez ou trouver des terrains a 180 dhs/m2?
A moins que ce ne soit a 200 kms de la ville la plus proche (a la campagne en sorte). Merci!

Thami.

Philippus a écrit:

Mais je persite à dire qu'investir au maroc ( a part peut etre casa) est une heresie............le marché est tres loin d'etre stabilisé et je pense que les baisses sont pas encore finies............alors acheter ou faire construire aujourd hui pour vendre à perte dans quelques temps?................ le temps des gogos est terminé lemarco va vers une crise à l'espagnol.........

Bonjour
Vous faites un amalgame des produits je pense. Je dis personnellement qu'il n'y a pas de marché au Maroc viable avec en plus la situation de crise, nous sommes d'accord. Donc la seule solution en immobilier pour celui qui désire avoir sa propriété reste bien d'acheter un terrain (pas à n'importe quel prix comme hier) et de ne pas acheter un produit commercial de promoteur mais de construire en son nom comme maître d'oeuvre avec un maître d'ouvrage. Le "marché" pour garder le terme exact mais néanmoins flou ici, ne descendra pas en dessous du coût réel des matériaux ni de la main d'oeuvre. (Qui eux augmentent...)

Si vous construisez par exemple (c'est un cas concrêt d'étude) sur un terrain de 4500m² à 180 dhs le m² soit 810.000 plus un bien de 130 m² (un plain pied sympa disons) 845.000 soit un total 1.655.000 + TVA construction = 1.817.000 disons 1.900.000 avec quelques frais et taxes (pour faire simple...) cela vous fait du 14615 dhs le m² ou 1328 euros le m² "terrain compris de 4500m²..." (moins cher qu'en france et moins cher qu'un appartement garage à Agadir... je parle de construction en HQE qui n'est pas à comparer avec l'existant actuel... (de plus en cet exemple la moitiè du terrain sera revendu ensuite soit au final une récupération de 405.000 dhs ou 36818 euros ce qui réduira le bien avec 2250 m² de terrain encore à 1.495.000 dhs ou soit à 11500 dhs le m² ou 1045 euros le m².... (vous pouvez encore ajouter ou déduire la plus value de revente sur le terrain).

Certes il faut chercher ou avoir un sconseil maîtyre d'oeuvre sur place et ne pas acheter en venant dans la précipitation pendant une semaine de vacances comme de nombreuses personnes le font malheureusmeent ou dans un salon à Paris...

La crise ne signifie pas arrêt de l'immobilier, et certains achètent encore pour placement sécuritaire, les approches sont nombreuses en ce domaine.

Oui la crise Espagnole guette mais au maroc comme en d'autres pays le marché du neuf est tributaire de l'amélioration normative désormais, donc la suite n'est plus à l'ancien au niveau des investissements mais sur les nouveaux produits qui eux prendront toujours au lieu de perdre.

Salutations

Les nouveaux produits pendront au lieu de perdre?????????????  tous les produits nouvveaux espagnols ont plutôt perdu......et beaucoup meme...........les approches pour des achats sécuritaires sont nombreux?..............  dites cela aux agences immobilieres et aux notaires..........la crise ne signifie pas l'arret de l'immobilier?............ regarder les ventes de ciment ( à part RABAT  en hausse..) toutes les autres villes subissent d'importantes baisses.............c'es bien votre publicité pour ce nouveau label mais vous êtres bien loin de la réalité...............

Les nouveaux produits pendront au lieu de perdre?????????????  tous les produits nouvveaux espagnols ont plutôt perdu......et beaucoup meme...........les approches pour des achats sécuritaires sont nombreux?..............  dites cela aux agences immobilieres et aux notaires..........la crise ne signifie pas l'arret de l'immobilier?............ regarder les ventes de ciment ( à part RABAT  en hausse..) toutes les autres villes subissent d'importantes baisses.............c'es bien votre publicité pour ce nouveau label mais vous êtres bien loin de la réalité.........
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Merci de me relire Mr Jaclau

Comme vous je dis bien que le marché actuel sur ce qui a été fait jusqu'à ce jour et qui malheureusement perdure sur divers projets encore ne sont pas viables depuis des années et qu'ils ne le seront plus. Nous sommes bien en accord sur cela. (J'ai écris des centaines d'articles sur le Groupement des ERM sur le blog au niveau de l'immobilier voila quelques années pour dénoncer et avertir sur ce qui arrive ce jour...)

Maintenant si vous réalisez un bien au prix constructif personnel "et non au prix commercial" sur un terrain à prix "lui aussi normal" (il faut le chercher il ne tombera pas sur un plateau venant d'une agence...) (pour le particulier) et en plus avec la qualité en prime reconnue HQE, vous m'expliquerez comment il peut intraséquement perdre de sa valeur réelle ? Si cela devait arriver un jour cela signifierait donc que tout ce qui aurait été acheté au prix commercial élévé avant aura sombré dans une catastrophe bien pire que celle présente.... et nous parlerons alors de logements d'urgence à ce moment la aprés une petite apocalypse mondiale....

Pour info malgré la crise les architectes et des entreprises continuent à travailler et une baisse de 16% du ciment au Maroc (dernier chiffre de ces mois derniers) n'est pas une baisse de 100% de l'activité sur terrain... je connais des investisseurs étrangers professionnels qui parlent en millions d'euros sur des projets "énormes" mais eux ont des visions financières de placements différents et qui à ce niveau ne suivent pas le tacheron du coin de la rue...

Question d'approche qui mérite recul sur chaque projet et non globalement.

Une résidence au Maroc c'est comme aller au restaurant en ce pays... Pourquoi payer cher pour manger mal sans service quand c'est faisable de se régaler chez soit pour pas cher, dans l'assiette les gens comprennent mieux le Maroc... La diffrence quand elle s'exprime en milliers ou millons de Dhs est plus parlante ou alors elle devient aprés coup "frappante"...

Salutations

Je vous laisse j'ai des chiffrages nouveaux en ce sens qui m'arrivent sur le bureau qui me rassurent en mes dires...

thami a écrit:

Bonjour Philippus,

Est-ce juste un exemple ou vous savez ou trouver des terrains a 180 dhs/m2?
A moins que ce ne soit a 200 kms de la ville la plus proche (a la campagne en sorte). Merci!

Thami.

Bonjour Thami

Je n'ai pas l'habitude de parler avec des exemples basés sur rien...

La problématique n'est pas spécialement la construction en neuf ni la rénovation dans l'ancien, si l'on sait s'entourer des gens sérieux, mais bien celle du foncier.

Néanmoins il suffit de chercher et ne pas se précipiter. Les vendeurs sont de deux ordres en foncier, ceux qui ne connaissent pas le marché et qui suivent les prix entendus, c'est ainsi qu'en pérriphérie des villes certains vous vendent aussi cher qu'en plein centre sur les plus belles avenues avec vue sur mer, et ils restents avec leur terrain depuis des années, certains me renvoient chaque année les mêmes offres....

Sur un même endroit cela peut déja aller du simple au double et parfois triple...

Vous avez des terrains parfois prôches des villes (moins de 30 km d'agadir) en zone rurale ou la VNA peut être demandée, maintenant voir aussi en fonction des nationalités ou si un/une étranger est marié avec un Marocain ou une Marocaine, ou selon une double nationalité, cela peut faciliter l'approche d'achat et de construction.

A moins de 300 dhs le m² (et moins) c'est trouvable.
La problématique parfois reste la surface. Beaucoup de gens recherchent quelques centaines de m² (moins de 500/1000 m²) ce qui rend le coût plus cher quand ils trouvent ou alors trouvent trés grand pas cher au m² mais au final une plus grosse enveloppe.

L'idéal en ce cas est d'acheter pas cher au m²  donc plus grand et ensuite de revendre le surplus de son terrain. (Le premier est largement gagnant et peut même ainsi à terme avoir son propre bien quasi payé et une plus value encore sur les reventes si trés grand terrain... c'est la logique des promoteurs qui n'est pas nouvelle....

Il manque ici des propositions de terrains parcellisés, c'est une grosse demande des gens. Mais les propriétaires ici n'ont pas de vision en ce sens, ils ne veulent pas faire l'effort pour ensuite vendre "mieux" leurs terrains, la plupart ne le feront pas stratégiquement n'étant pas dans la dépense mais dans la recherche d'argent.

Pour info désormais beaucoup plus de biens fonciers se présentent par le fait que les anciens décédent et laissent des héritages que les générations nouvelles veulent parfois vendre rapidement pour d'autres objectifs. (beaucoup de fermes par exemple...)

Une solution pour investir intelligemment :
Acheter un grand terrain, le viabliliser officiellement (petit investissement supplémentaire à prévoir...), et revendre les autres parcelles "libre de constructeur" ensuite... la demande existe...

Les vrais investisseurs récupérent l'ensemble de leurs mises et dépenses + intérêts, les acheteurs de biens directs eux dépensent leur enveloppe et espérent que..... faut-il le rappeler... et rien n'empêche un particulier de créer sa "trés petite Sté de promotion" ou SCI sur quelques milliers de m² de foncier seulement...

J'ai régulièrement des demandes de particuliers étrangers qui malheureusement finissent pas acheter des appartements sur Agadir de moins de 70 m² avec leur enveloppe, achat dont ils se plaignent ensuite en se réveillant... alors qu'ils révaient de trouver un "petit" terrain pour y construire du  120/150 m² maximum avec la même enveloppe budgétaire. Piscine en prime avec parfois...

Si cela vous donne des idées...   vous saurez ou me contacter...

Salutations

jaclau360 a écrit:

Philippus a écrit:

Je vous le confirme.

Il ne faut pas acheter il faut faire construire sa maison sur un terrain. C'est le seul moyen de rentabiliser l'achat déja au niveau investissement, et sous réserve de ne pas construire à la manière locale...

La construction via des promoteurs commerciaux c'est 3500 dhs le m²+ foncier partagé et coût multiplié par....XXXXX, vous faites la différence avec le prix de vente des plaquettes avec la TVA.... à vos calculatrices. Ou comment devenir milliardaire en quelques années...

Ce n'est pas anodin que 70% des locaux font de l'autoconstruction pour les mêmes "qualités..." mais au moins ils sont dans le juste prix eux au regard "du produit basique obtenu".

Autres raisons du mauvais investissement sur les appartements...

1/ Le marché a baissé car le spéculatif est monté trop haut au Maroc + la crise à l'étranger des "petits" investisseurs indépendants qui ne viennent plus et qui désormais connaissent la réalité qualitative du pays (encore maintenant sur certains projets les prix montent néanmoins) (Les gros investisseurs étrangers savent compter et analyser le marché sachez-le... )

2/ Le pays est en perpétuelle logique de construction (c'est la logique culturelle de placement au Maroc d'avoir du terrain et des biens même restant fermés ce qui fait que les programmes mêmes vendus restent vides) Voir les villes phantômes qui existent ou même à moins 50% les gens ne viennent pas acheter... et les entrées des villes avec ces barres fermées quand le pays à besoin d'un millions de logements sociaux mieux adaptés et non des barres HLM comme en france qui socialement exploseront demain...... Les MRE manifestent devant les salons de l'Habitat marocain désormais chaque année en Europe...

3/ Revendre en fonction de cela ce qui a été ou ce qui est encore acheté au prix maxi est une perte assurée puisque les nouveaux produits normatifs arrivent et moins chers... (en cherchant bien je précise) et avec la crise chacun attend la baisse des prix d'un coté et de l'autre les vendeurs sont coincés.

5/ Aujourd'hui les étrangers qui on acheté il y a quelques années se retrouvent avec des biens qu'ils désirent revendre avec une plus values si possible, mais comment faire sur des programmes ou il reste les mêmes biens parfois vendu moins chers ?

L'immobilier c'est comme la bourse, c'est un des produits spéculatifs par excellence pour ne pas dire le premier, donc acheter quand cela monte et revendre avant l'inversion de la courbe, sinon l'immobilier est un piège pour les petits spéculateurs qui veulent juste un toit au final...

Voila pourquoi il faut construire son projet ou via un conseil maître d'oeuvre et non l'acheter comme dans un souk, la vous ne perdrez rien vous ne pourrez que gagner en revendant ensuite.

Salutations

pas du tout de votre avis.............meme en construisant ( a part pour un projet de vie personnelle) la perte est presque assurée d avance............le marché immobilier marocain est en train de connaitre la meme chose que les Espagne..............quand un grand promoteur marocain ou europeen reviendra insvestir dans l immobilier ici on en reparlera mais pour le moment les grands promoteurs se détournent du maroc

Bonsoir Philippus,
Je viens de lire toutes vos informations concernant la nouvelle RTBM qui ont éveillé mon objectif et même encore  d'avantage motivé d'entreprendre sur le territoire Marocain. Toutefois, j'en suis qu'au départ de mes recherches et c'est pourquoi je vous adresse ce petit exposé.Je suis professionnel qualifié dans les domaines du chauffage (toutes énergies) installations sanitaire, de l'isolation de façades ventilées, étanchéité de toitures plates, ferblanterie dont je suis le gérant propriétaire de la (Sàrl) et actif depuis près de 30 ans en Suisse.
De plus, et au vu des nouvelles techniques du bâtiment tel les énergies renouvelables et nouvelles directives mise en place et obligatoires sur le marché Suisse de ces dernières, j'ai créer une seconde société (SA) qui a pour but la distribution et montage de A - Z des installations solaires thermiques que je maîtrise avec aisance depuis plusieurs années, et dont je suis également le distributeur pour la Suisse. Je tiens à préciser qu'en cas de demande, nous intervenons également à l'étranger. Nos fournisseurs principaux sont l'Allemagne, Suisse, Autriche, Italie ayant des produits d'excellente qualité et avec qui nos relations ne sont plus à prouver. Notre qualité de travail est supérieur à la moyenne et le personnel formé par nos soins.
Je me suis déjà rendu à Casablanca en 2012 à l'exposition Batimat pour y découvrir les produits exposés et j'ai eu bonne impression de l'accueil et cette manifestation.
Je vais me rendre à Marrakech lundi 29.12.2014 jusqu'au 03.01.2014,pour un petit repos et pourquoi pas à la rencontre de gens pouvant me renseigner un peu plus sur mon projet. Il est possible que je participe à la prochaine exposition solaire Maroc qui se tiendra également à Casablanca du 25.02.15 au 27.03.2015, mais en tant qu'exposant. Qu'en pensez-vous ? Au vu de mon exposé, pouvez.vous me renseigner et conseiller dans les démarches à entreprendre dans ce sens.
Merci de me lire et vous souhaite mes meilleures salutations ensoleillées.

Je corrige, l'exposé Solaire Maroc, se tiendra du 25.02.2015 au 27.02.2015à Casablanca et non jusqu'au 27.03.2015.
Excusez-moi

Bonjour AGSV8

Le pays est dans une phase "annoncée" mais qui reste inaudible à beaucoup de gens qui ne voient que l'aspect immobilier ou spéculatif et non la changement en cours sur le plan construction. Donc difficile pour beaucoup sans une approche de fond et un intérêt de comprendre la révolution sourde qui arrive déja au niveau des regroupements des professionnels.

Pour beaucoup crise rime avec perte d'un conservatisme alors que cela ne signifie que changement d'orientation à voir arriver et une nouvelle route à prendre.

La période est donc à voir comme une charnière et non une chute. La chute est pour l'avant le renouveaiu à partir de maintenant.

La place sera désormais aux entreprises innovantes qui apporteront la technique, les normes "Réclamées", le savoir faire réel et surtout la transparence de gestion des projets. Donc aux nouvelles générations ( et à quelques gens sérieux au maroc qui attendaient de poser leur sérieux et leur éthique...) localement et aux entreprises souvent étrangères.

Il y a de la place pour vous en ce domaine mais à savoir qu'il faut être sur place déja et prendre du recul. Je suis contacté par nombres de professionnels depuis deux ans qui désirent descendre au maroc mais qui ne connaissent pas le niveau économique réel de la construction et qui par cela proposent des services à des prix comme ceux de la France ou d'Europe...

Le pays attend des pros en solaire en maison individuelle, en isolation thermique (gros manque avec la RTBM, vous n'avez pas de pros en isolation/placo dans certaines des plus grosses ville du pays, ce marché va exploser par besoin en 2015/2016...), en étanchéïté avec les nouvelles techniques EPDM et résines.

Un conseil, un salon ici est un investissement à trés long terme qui permet des contacts mais pas pour autant de travailler directement en arrivant,  il faut du recul déja pour comprendre certaines choses culturellement et les éviter, ou alors oeuvrer en réseaux entre pros pour entrer dans des projets plus importants.

Contactez-moi en privé pour suite d'échange SVP...

Salutations

oui si je peux entrer en contact avec Philipus , ses conseils sont précieux .
merci déjà

Bonjour,
Le dernier post date de plus de 3 ans !

Avant de répondre sur un sujet, pensez à regarder les dates...

Ben oui j'av Vu les dates
Mais je tentais de joindre cette personne, on ne sait jamais

jcrillen a écrit:

oui si je peux entrer en contact avec Philipus , ses conseils sont précieux .
merci déjà

Bonjour,

Oui les conseils de Philippus sur la thermique valent de l'or mais il ne peut plus s'exprimer sur le forum. La direction l'a exclu il y a 1 an et laissé ses discussions sur ces fameux sujets autour de la construction et de l'immobilier.

Cependant tout n'est pas perdu ! Un conseil pour le joindre directement, vous tapez ces mots sur votre navigateur : maison bois maroc overblog.

Vraiment merci !

FrançoiseM a écrit:

jcrillen a écrit:

oui si je peux entrer en contact avec Philipus , ses conseils sont précieux .
merci déjà

Bonjour,

Oui les conseils de Philippus sur la thermique valent de l'or mais il ne peut plus s'exprimer sur le forum. La direction l'a exclu il y a 1 an et laissé ses discussions sur ces fameux sujets autour de la construction et de l'immobilier.

Cependant tout n'est pas perdu ! Un conseil pour le joindre directement, vous tapez ces mots sur votre navigateur : maison bois maroc overblog.

Mince je ne savais pas que Philippus avait été exclu! Toute vérité n'est donc pas bonne à dire???