Acheter une maison ou appartement

Nous avons acheté une maison et un appart' que nous louons.
A l'époque nous étions encore sous GC et cela n'a posé aucun problème. Avec un GC, les banques te considèrent comme Américain.

La taxe foncière c'est la property tax qui est indexée sur la valeur du bien et qui est deductible a 100% de vos impôts.

Concernant les normes, c'est a voir avec l'agent immobilier.

Pose moi d'autres questions si je peux t'aider.

Merci pour votre réponse ;-) Avez vous fait appel à une agence immobilière ?

Pescaraplace a écrit:

Nous avons acheté une maison et un appart' que nous louons.
A l'époque nous étions encore sous GC et cela n'a posé aucun problème. Avec un GC, les banques te considèrent comme Américain.

Et quel est le statut sous visa H1-B ?
Peux t'on acheter un bien dans ce cas ? Ya t'il des restrictions en tant que non résident permanent ?

Pour développer sur ma réponse précédente, je voudrais savoir quelles sont les limites pour pouvoir être proprio au US.
Si je réussis à obtenir mon visa de travil de 3 ans, j'aimerais savoir si je peux vendre mon pavillon en France pour acheter un bien immo. aux US.

oui tu peux acheter sous visa H1b (ou autre) mais par contre tu auras un taux moins interessant que les GC holders ou les US citizens, car pas de credit history depuis longtemps (et pour ca aussi tu ne pourras pas acheter en arrivant).

Je n'avais pas vu ta réponse Ben, sorry !
Même si tu apportes un capital et des garanties de salaire ( éventuellement coup de pouce de l'entreprise )?
D'ailleurs est-ce que les entreprises US peuvent  proposer des credits à tx  intéressants à leurs employés comme les entreprises françaises ?

certaines oui le font.

Utopie a écrit:

Merci pour votre réponse ;-) Avez vous fait appel à une agence immobilière ?

Non, je ne suis pas passé par une agence en particulier.
Un ami m'a fait rencontrer une de ses amies qui est agent immobilier sur Sacramento et c'est avec elle que j'ai dealé directement.

Nymphee a écrit:

Je n'avais pas vu ta réponse Ben, sorry !
Même si tu apportes un capital et des garanties de salaire ( éventuellement coup de pouce de l'entreprise )?
D'ailleurs est-ce que les entreprises US peuvent  proposer des credits à tx  intéressants à leurs employés comme les entreprises françaises ?

Au dela de ton statut migratoire, ce qui compte aux USA c'est ton credit score.

Dans la cas d'un immigré sous visa "non immigrant", bien souvent le credit score n'est pas terrible du fait d'un recul ou d'un historique insuffisant.
Par contre si ce même immigrant veut acheter un bien en injectant, disons 75% du capital avec ses propres finances, les choses sont tout de suite différentes car il possède une equity importante afin d'emprunter les 25% restant. La maison peut facilement être utilisée comme collatéral.

Les entreprises US ne proposent pas de credits a taux intéressants a leurs employés car 1) c'est pas leur metier et 2) ça peut vite tourner en discrimination ou favoritisme une histoire pareille.

Les entreprises US ne proposent pas de credits a taux intéressants a leurs employés car 1) c'est pas leur metier et 2) ça peut vite tourner en discrimination ou favoritisme une histoire pareille.

je crois que certaines le font: voir une reponse (quel topic: je ne sais plus) de Laetitia.

BenNY04 a écrit:

Les entreprises US ne proposent pas de credits a taux intéressants a leurs employés car 1) c'est pas leur metier et 2) ça peut vite tourner en discrimination ou favoritisme une histoire pareille.

je crois que certaines le font: voir une reponse (quel topic: je ne sais plus) de Laetitia.

Ce qu'elles peuvent éventuellement faire c'est se porter caution... mais bon, qu'elle est l'entreprise qui va bien vouloir payer les dettes de ses employés dans le cas ou un de ses employés ferrait défaut????? parce que si l'entreprise le fait a l'un, il faut qu'elle le fasse a tous, sinon on est en pleine discrimination.

peut etre que c'est pour les boites francaises? elles le font pour les employes francais, donc du coup le font ici aussi?

BenNY04 a écrit:

peut etre que c'est pour les boites francaises? elles le font pour les employes francais, donc du coup le font ici aussi?

Ben, c'est pas moi qui vais t'apprendre qu'une entreprise "Française", ça n'existe pas aux USA.
Ce sont soit des filiales de boites Françaises et dans ce cas des entreprises US, ou soit des entreprises US gérées par des Français.
Dans les deux cas, ce sont des personnes morales US soumises toutes au droit Américain.

Donc si une entreprise US a une politique différente vis a vis de ses employés d'origine Française qu'elle n'aurait vis a vis d'autres employés, elle fait de la discrimination.

Pescaraplace a écrit:

BenNY04 a écrit:

peut etre que c'est pour les boites francaises? elles le font pour les employes francais, donc du coup le font ici aussi?

Ben, c'est pas moi qui vais t'apprendre qu'une entreprise "Française", ça n'existe pas aux USA.
Ce sont soit des filiales de boites Françaises et dans ce cas des entreprises US, ou soit des entreprises US gérées par des Français.
Dans les deux cas, ce sont des personnes morales US soumises toutes au droit Américain.

Donc si une entreprise US a une politique différente vis a vis de ses employés d'origine Française qu'elle n'aurait vis a vis d'autres employés, elle fait de la discrimination.

oui je suis d'accord.
mais comme cette boite francaise (sous droit US on est d'accord) aide les francais en france, peut etre qu'elle fait la meme chose ici (pour les US employes et les expats: pas de discrimination).
en fait ca serait interessant que laetitia nous donne des infos (peut etre que c'est juste etre garant?)

Donc si une entreprise US a une politique différente vis a vis de ses employés d'origine Française qu'elle n'aurait vis a vis d'autres employés, elle fait de la discrimination.

haa ca, ca arrive...et je connais bien une boite francaise qui le fait! les employes francais (visa E2) ont des 'aides' que les employes americains n'ont pas!

BenNY04 a écrit:

Donc si une entreprise US a une politique différente vis a vis de ses employés d'origine Française qu'elle n'aurait vis a vis d'autres employés, elle fait de la discrimination.

haa ca, ca arrive...et je connais bien une boite francaise qui le fait! les employes francais (visa E2) ont des 'aides' que les employes americains n'ont pas!

Ah bon, des aides... comme quoi?

Là on parle d'une entreprise qui se porterait caution sur un emprunt de X centaines de milliers de $... Ce que j'ai deja vu c'est une entreprise qui se porte caution pour un lease, jamais pour un mortgage ce qui est totalement different.

oui comme tu le dis: un lease de voiture par ex, une caution pour un appart (location, et ici a NYC c'est plutot eleve comme caution), etc

BenNY04 a écrit:

oui tu peux acheter sous visa H1b (ou autre) mais par contre tu auras un taux moins interessant que les GC holders ou les US citizens, car pas de credit history depuis longtemps (et pour ca aussi tu ne pourras pas acheter en arrivant).

Si je peux me permettre Ben, je voudrais ajouter un petit bémol à ta réponse et apporter mon témoignage.
Nous nous posons nous aussi la question d'un achat immobilier en ce moment.
Pour rappel du contexte : mon mari a été relocalisé aux USA, sous visa L1 (et moi L2) donc transfert en interne dans son entreprise.

On a été à notre banque (First Tech)fin juillet pour en savoir plus sur les conditions d'obtention d'un mortgage (aka prêt immo), et avons découvert qu'il existait un package (dont je ne me rappelle plus le nom exact) "achat immo dans le cadre d'une relocalisation". Pour faire court, on aurait pu avoir droit à un package super intéressant si on avait concrétisé un achat immo dans les 12 premiers mois suivant notre arrivée aux USA, et ce quand même bien nous n'avions pas de credit history ou un score faible. Dans notre cas, et vu le timing nous n'étions plus éligible pour ce plan, mais il est bon de savoir qu'il existe. (peut etre pas dans toutes les banques, encore une fois, je ne parle que de ma propre expérience).

Néanmoins, après discussion avec la banquière, il s'avère qu'il existe un autre programme (encore une fois le nom précis m'échappe)  "National immigrant mortgage program" ou un truc du genre. cela concerne les gens sous visa, qui ne peuvent plus bénéficier du programme expliqué ci-dessus. Concrètement, ce programme t'accorde "le bénéfice du doute" et te permets d'accéder à un emprunt immo plutôt pas mal en "t'octroyant" un credit score de 720. Grosso merdo : tu es nouveau, on comprend que tu n'ai pas de credit score, on t'accorde le bénéfice du doute et on considère que t'es un bon payeur donc on te prête comme si tu avais un score de 720.

Voila c'était juste ma petite contribution au topic vu que c'est d'actualité à la maison en ce moment!

Merci pour cette info Laeticia.
Il faut donc se renseigner pour savoir quelles banques proposent ce genre de service.

Merci laetitia!
Ca doit etre nouveau ou specific a cette banque ou l'etat?
Car ici mes amis ont prefere attendre qqs annees de plus car on leur proposait des taux tres eleves (ils voulaient acheter 8 mois apres leur arrivee; ils ont achete 3 ans apres)

BenNY04 a écrit:

Car ici mes amis ont prefere attendre qqs annees de plus car on leur proposait des taux tres eleves (ils voulaient acheter 8 mois apres leur arrivee; ils ont achete 3 ans apres)

3 ans pour avoir un tx intéressant    !
ils voulaient acheter sur New York ?

Oui ils ont prefere attendre le bon moment pour eux; mais je pense que 2 ans aurait suffit.

Acheter sur New York doit demander un gros investissement financier
Et les banques sont peut etre plus frileuses parce très sollicitées 
Beaucoup plus que dans le fin fond du Massachussets 

Nymphee a écrit:

Merci pour cette info Laeticia.
Il faut donc se renseigner pour savoir quelles banques proposent ce genre de service.

Tout a fait mais ces programmes sont souvent des programmes fédéraux, on peut donc les trouver dans n'importe quelles banques. Par contre ce qui est fort possible, c'est que les banques n'en parlent pas ou peu a leur clientèle car ce doit être assez rare que les situations se présentent.

Si tu viens avec des sous suite a la vente d'un bien en France, le problème de ne pas avoir de credit score ne te concerne pas trop car dans ce cas on est dans de l'auto financement et des que tu fais ce type d'investissement, tu te retrouves de fait avec une grosse equity qui te donne au moins un credit a la hauteur de celle ci.

Nymphee a écrit:

Acheter sur New York doit demander un gros investissement financier
Et les banques sont peut etre plus frileuses parce très sollicitées 
Beaucoup plus que dans le fin fond du Massachussets 

Les banques ne sont pas frileuses... a la condition que tu aies le bon credit score et les bons revenus, elles vont te donner tout ce que tu veux et comme de toutes les façons le biens que tu achètes est hypothèqué, elle vont préférer une hypothèque a NY qu'une hypothèque dans la pampa du MA.

Que pensez vous de faire construire ? Les prix seraient plus avantageux? Que propose le gouvernement californien pour ceux qui font construire .

Utopie a écrit:

Que pensez vous de faire construire ? Les prix seraient plus avantageux? Que propose le gouvernement californien pour ceux qui font construire .

Faire construire ne va pas être plus avantageux (surtout en CA) car il faudra tout de même acheter le plus cher c'est a dire le terrain. Ensuite ce terrain doit être viabilisé c'est a dire qu'il reçoive eau, électricité, tout a l'égout et s'il ne l'est pas, tu devra le viabiliser a tes frais ce qui va te couter une fortune.

Sinon l'état ne propose rien de particulier, au contraire il va réguler en te mettant des normes a respecter concernant les catastrophes naturelles comme zone sismique si ton terrain est sur ou proche de la faille de San Andrea, d'autres normes si ton terrain est proche de l'ocean car il y a un risque d'éboulement ou les risques liés aux incendies si ton terrain est en zone forestière, etc...

Je n'avais pas vu cela comme ca. En effet cela fait plus peur qu'autre chose merci  beaucoup tu m'as l'aire bien informé. Mon mari a entendu qu'il nous fallat un apport 10 a15%  pour avoir droit à un crédit.. Est ce que c'est bien ca? Ici peut on  négocier le prix d'un bien comme en France?

Utopie a écrit:

Je n'avais pas vu cela comme ca. En effet cela fait plus peur qu'autre chose merci  beaucoup tu m'as l'aire bien informé. Mon mari a entendu qu'il nous fallat un apport 10 a15%  pour avoir droit à un crédit.. Est ce que c'est bien ca? Ici peut on  négocier le prix d'un bien comme en France?

Aux USA, les conditions météos et environnementales ne sont pas a sous-estimer car en general, elles sont bien plus fortes et violentes qu'en Europe et qu'en France en particulier. 

Depuis que l'administration Obama est aux affaires et suite a la crise immobilière de 2008, les conditions d'emprunt ont bien changé.
En gros ton taux d'endettement ne doit pas excéder 30% de tes revenus et un apport de 10 a 20% est demandé par la banque mais surtout, il faut avoir un bon credit score sans lequel il vous sera impossible d'emprunter le moindre dollar.

Le prix est forcement négociable, rien ne vous empêche de faire une offre et de voir si elle est acceptée ou non. C'est un pays libre ;-)

Ok merci beaucoup!!!

Utopie a écrit:

Ok merci beaucoup!!!

Si tu as d'autres questions, il ne faut pas hésiter.

je suis francais, ma douce est americaine
le processus je l'ai vecu pour acheter appart ou maison
il y a deja des differences entre les deux

1ere chose on te prete si tu as un bon credit score, cela s'appelle un FICO plus ou - elevé
avoir un score elevé sans avoir de dettes, payer son loyer a temps, les factures, carte de credit etc...
le but c'est de prouver, que vous consommez, et que vous remboursez, comme un bon père de famille
ma douce a un score tres elevé et on gagne tres bien notre vie, donc pas de souçi

2eme
il faut au moins donner 20 % du prix, on peut donner plus, pas de souçi, mais moins, oblige l'emprunteur a avoir en plus de l'emprunt une taxe type assurance, donc pas terrible.

3eme
l'agent immobilier pas obligatoire, mais tres utile, mais attention il prends sa com

4eme
les frais genre type notaire en france sont appelés closing cost, et sont payés par les deux parties
sauf si on a un agent immobilier commun, et qu'on partage avec l'autre partie.

5eme
les maisons , pas de frais type syndic, les appart, on paie des HOA home owner association, des taxes, pour les frais etc, inherents à la propriété, et c'est pas donné, sauf, si vous achetez dans un quartier, mal famé, ou dans une ville loin de tout; en outre ces frais peuvent augmenter, et couter cher si des gros travaux de force majeure arrivent........

6eme
la property tax, est l'equivalent de la taxe d'habitation et taxe fonciere en france, pour la californie, au moins dans le sud, c'est 1.25 % du prix de la maison example 300 000 , vous allez payer 3750 $

mais il y a deux cas, vous habitez dans un lieu ou la loi vous fait payer ce montant tant que c'est pas vendu
donc si la valeur de la maison vaut 800 000 vous paierez toujours 3750 interessant
il y aussi le cas ou la taxe est indexé sur l valeur de la maison, diminue ou augmente selon les cas

pour ceux qui veulent trouver un lieu en californie, allez sur redfin.com, site complet, suffit de mettre ce que vous desirez et hop, on vous propose plein d'offre

je m'arrete la, car le processus que j'ai suivi, pour expliquer tout, il me faudrait la nuit,
mais si vous avez des questions precises.....
phil

@ phil > Merci pour ces informations 

Merci !!

J'ai encore une petite question : faut il passer par un notaire pour signer l'acte de vente ? Si non qu'elles démarches nous permettent de prouver notre statut de propriétaire ?

Salut Utopie,
Si je ne dis pas de bêtises c'est plus ou moins la banque qui gère ça pour toi et te delivre un"titre de propriété".

Tu peux aussi passer par un notaire mais il me semble que c'est plus cher et pas plus "officiel"...

But I may be wrong...

En general c'est la banque qui active tout le process et le titre de propriété est géré par une title company.

la personne qui achete peut voir un avocat, un notaire, ou un "escrow"
je sais cela fait sourire, mais c'est leur job, de faire les papiers etc
en outre quand tu es proprietaire, tu es inscrits sur un registre au niveau du fisc
je ne sais pas lequel, je me rappelle plus