Frais annuels : impôts et taxes (IBI, IRNR, autres)

@Micki20

bonjour,

Pour les frais d'achat/ notaire comptez entre 12 et 14% du montant du bien.

Pour l'aide d'un avocat, trouvez en un qui ne vous prenne pas plus d'1% voire 1,50% du prix

Pour l'IBI, c'est 2% de la valeur cadastrale du bien (valeur souvent très inférieur au prix d'achat

Pour l'IRNR c'est 19% de la valeur cadastrale multipliée soit par 1,1% ou 2% si sa valeur cadastrale n'a pas été revalorisée au cours des 10 derrières années.

La taxe des ordures ménagères autour de 80€-90€/an.

L'assurance habitation (facultative)  beaucoup moins chère qu'en France

Et les charges de copropriété, si vous êtes en appartement qui sont également beaucoup moins chères que celles qu'on peut avoir en France, surtout qu'il y a une piscine…

l'électricité beaucoup moins chère (autour de 12cts le kwh)

l'eau également bon marché surtout si elle est buvable au robinet comme c'est le cas de plus en plus

voila en gros les principales charges

Bonsoir,

Je suis 6 mois près de Denia. Dans un petit village a l'intérieur des terres.

Pour l'IBI et les ordures ce n'est pas très cher (200 euros pour l'IBI et 50 pour les ordures ).

Le mieux est de demander a l'agence.

Pour l'INR vous pouvez demander a Hacienda.

Bonne chances dans vos recherches.

Amicalement.

Bonjour à tous, et bienvenue @Micki20,

J'ai pris la liberté d'ouvrir ce nouveau fil sur le forum Valence à partir de vos quelques posts afin que vous puissiez mieux discuter.

Bonne continuation

Bhavna

Merci beaucoup Bhavna pour l'ouverture d'une nouvelle conversation et pour vos réponses AB38100 et DomisSerge.

Tout va très vite, vos réponses mais aussi un appartement qui nous a séduit. Il s'agit d'un attique à Gandia Playa car nous souhaitons un dernier étage pour avoir une terrasse au soleil et faire tranquillement nos grillades. Le prix nous paraît assez élevé mais il semble que c'est tout à fait dans la norme pour un attique avec 3 chambres à Gandia Playa. Il coûte 240'000€ (j'ai pu négocier à peine 10'000€) et la valeur cadastrale est de 125'000€. Est-ce cohérent ? La valeur cadastrale a été faite il y a 20 ans, l'administration ne risque pas de la revoir à la hausse en profitant du changement de propriétaire ?

En me basant sur vos informations :

- IBI : 125'000€ x 2% = 2'500€

- IRNR : 125'000€ x 19% x 2% = 475€

Cela donne env. 3'000€/an, auxquels il faut ajouter 130€/mois de frais de copropriété (cela me paraît aussi élevé) et nous sommes déjà à 4500€. Plus les autres charges fixes et on arrive facilement à 5000€/an. Et ensuite tout le reste, cela grimpe plus vite que je ne pensais et donne à réfléchir pour un appartement où on pense venir 4-5 mois/année.

Peut-être serait-il intéressant de le louer 1-2 mois/an. Mais il faut sans doute une licence de location et les impôts vont sans doute encore une fois se régaler ?

Merci d'avance pour vos retours et très belle journée

Oui sauf que le taux applicable pour l'IBI varie selon les communes

Et à Gandía en 2023, on était à 0.92%.

@Micki20,

Houlaaa... pour l'IBI, j'ai indiqué le même taux que celui de l'IRNR. Désolé.

Le taux de l'IBI sur ma commune est de 0.40%  (propre à chaque commune) de la valeur cadastrale qui ramènerait l'impôt foncier à 500€ au lieu de 2500€..

Pour le prix du bien, difficile de vous répondre. C'est un peu laissé à l'appréciation de celui qui le voit, le standing de la résidence, la qualité de la construction, l'environnement, le prix du m² moyen autour.... Puis il faut tenir compte aussi dans ce prix la possibilité de pouvoir le revendre un jour à ce même prix. Perso, avec une valeur cadastrale à 125k€ pour une vente à 240k€, il me semble que c'est un peu élevé...mais encore une fois, je n'ai pas vu le bien.

Pour les charges de copro, je les trouve également un peu élevées d'autant que contrairement à la France, les charges sont souvent identiques pour tous les lots d'une copro et non pas au tantième comme en France. Mais l'inflation est passée aussi par là.

Pour vous donner ordre de grandeur je vais me permettre de donner mon exemple, je paie 80€/mois et nous sommes une résidence dans un complexe comprenant plusieurs copropriétés. Il y a 250 lots dans la nôtre, 3 piscines dont 1avec 3 secouristes les mois d'été, 1 ouverte à l'année, 2 terrain de tennis, 3 terrains paddle, 1 petit terrain foot, une grande salle commune, une vidéo surveillance à l'intérieur de chaque bloc, un système de protection dans chaque appartement (relié à une centrale). La fibre pour chaque appt est comprise dans le prix, puis l'entretien des blocs et surtout dans ce prix, nous avons en plus avec les autres copropriétés un système de gardiennage à l'année, 24h/24, 7j/7, avec un poste de garde à l'entrée , les rondes permanentes en voiture et à pied des agents de sécurité, des vidéos partout, ce qui limite les intrusions. Donc j'aurais tendance à dire que 130€/mois, ça me parait élevé par rapport à ce que nous, nous avons, surtout si vous n'avez pas la fibre comprise dedans.

Les valeurs cadastrales ne sont pas révisées individuellement mais collectivement, donc pas de risque de voir uniquement la valeur de votre appartement revue à la hausse.

N'hésitez pas si vous avez d'autres questions si je peux y répondre…

On applique aussi le tantième dans les copropriétés.

Il est d'ailleurs indiqué dans l'acte de vente ou fiche cadastrale.

Il est évident que le propriétaire du premier payera moins que celui du dernier qui a la terrasse et l'usage de l'ascenseur.

Pour le prix de vente, cela me semble correct pour un ático en bordure de mer. On paye la rareté

À Valence, un ático de 3 chambres qui n'est pas en bordure de mer, c'est plus de 300.000€.

    On applique aussi le tantième dans les copropriétés.Il est d'ailleurs indiqué dans l'acte de vente ou fiche cadastrale.    -@Sylvain

Pour info, chez nous, nous avons tous le même montant quelque soit la superficie, le nombre de pièces de l'appartement et quelque soit l'étage. Ca pénalise les plus petits en effet et les moins bien exposés. Et dans mes prospections avant sur Dénia, l'agence nous avait dit la même chose sur une résidence pour laquelle nous avions un coup de coeur.

Mais c'est bon à savoir que le tantième existe également dans certaines copros...

@AB38100

Si cela a été voté par l'assemblée des copropriétaires, c'est possible de faire à part égale.

Sinon, la loi dit que l'on applique le tantième (cuotas).

@Sylvain

C'est bon à savoir parce que le syndic m'avait dit que c'était comme ça... sans plus d'explication (no te preocupa) ! j'étais surpris d'ailleurs par la pratique mais vu ma situation, je n'ai pas réclamé...

Merci Sylvain pour la précision concernant l'IBI à Gandia !  ça change quand même pas mal, je passe de 2500€ à 1150€. J'avais entre-temps demandé à l'agence qui m'a dit que les propriétaires payent 600€ (IBI + ordures). Grâce aux infos des membres, je comprends bien que les agences ont tendance à pousser vers le haut les prix de vente et vers le bas les frais que nous devons assumer.

Dans quelle commune habitez-vous AB38100? Les prestations de votre résidence sont incroyables surtout pour 80€/mois. Ca donne envie d'y habiter! Sans compter l'IBI à 0,40%.

Quelqu'un d'entre vous peut me conseiller un avocat à Gandia? Pas nécessairement un francophone car mon épouse parle couramment l'espagnol et je me débrouille aussi assez bien.

Merci d'avance

@Micki20

J'habite au Panoramica Golf de Sant Jordi. Faites une recherche sur google pour voir le complexe et une vue aérienne sur map. À l'intérieur, il y a des grands pavillons individuels, et puis plusieurs copropriétés mais qui ne sont pas toutes du même standing. il y a  pour toutes les bourses, Les prix vont de 60 000 € pour un appartement  à plus de 1 500 000 € pour les villas

C'est à la frontière entre Catalogne et communauté de Valence à 10km de la mer et 15 de Vinaros. le climat est doux l'hiver et supportable l'été, puisque les vents qui proviennent de l'Ebre  rafraîchissent un peu l'air. je suis allé pendant plusieurs années en vacances à Denia et Javea et je ne regrette pas d'avoir acheté un peu plus haut puisque le climat est le même mais la route beaucoup moins longue.

@Micki20

bonjour, 1150€ d' IBI ?

je trouve cela énorme ,  pour info à Benicassim , on paye même pas moitié prix de vous .

Résidence privé avec piscine ouverte 5 mois par an , appartement 70 m2 avec 210m2 de terrain privé 3 chambres avec barbecue ......, 2 salles de bains , ainsi q'une terrasse de 25m2 à 100 mètres de la plage et 800 métres du pueblo , consum a 600m etc etc

C'est normal à Benicassim on est à 0,62

@Sylvain

Bonsoir , ok  je connaissais pas l'indice

La résidence Panoramica Golf de Sant Jordi a l'air très chouette, un peu loin de la mer pour nous. Nous sommes allés à Benicassim l'année passée qui nous a semblé assez petit (donc assez mort hors saison) mais avons aimé Castellon de la Plana la ville juste à côté. Gandia nous a attiré car c'est une ville de grandeur moyenne avec de magnifiques plages (très larges) mais je n'imaginais pas qu'elle a un des taux plus élevés pour l'IBI!

@Micki20

Bonsoir , à Benicassim , nous sommes environ 20.000hab à l'année et je peut vous affirmer que cette ville n'est pas morte l'hiver , bien au contraire , il y a quasiment tous les mois des animations , et fêtes dans le pueblo .. de plus effectivement , il y a Castillon tout proche , mais la c'est vraiment la ville qui est aussi bien animée .

Tout dépend ce que vous recherchez ..

@Micki20

L'essentiel est que vous vous sentiez bien là où vous allez investir…. Et le taux de l'IBI passera mieux 😁

… voire un point de détail ! 😂

Nous n'avons fait que passer nous promener un jour à Benicassim lorsque nous avons séjourné quelques jours à Castellon l'année passée en juin et avons vraiment pensé qu'il s'agissait d'une station balnéaire saisonnière. En fait je me rends compte qu'il faut plutôt aller hors saison pour se faire une véritable idée.

Comme dit AB38100, il faut vraiment trouver l'endroit où on se sent bien.

Nous allons descendre à Gandia vers fin février pour voir si l'appartement en question et le lieu sont vraiment un coup de cœur. Sinon nous allons remonter en passant par Benicassim, Vinaros et Cambrils notamment à la recherche d'un endroit sympathique avec de belles plages de sable. 

Merci à vous tous pour vos conseils et si vous pensez à d'autres villes n'hésitez pas à m'en faire part.

belle journée

    Nous n'avons fait que passer nous promener un jour à Benicassim lorsque nous avons séjourné quelques jours à Castellon l'année passée en juin et avons vraiment pensé qu'il s'agissait d'une station balnéaire saisonnière. En fait je me rends compte qu'il faut plutôt aller hors saison pour se faire une véritable idée.Comme dit AB38100, il faut vraiment trouver l'endroit où on se sent bien. Nous allons descendre à Gandia vers fin février pour voir si l'appartement en question et le lieu sont vraiment un coup de cœur. Sinon nous allons remonter en passant par Benicassim, Vinaros et Cambrils notamment à la recherche d'un endroit sympathique avec de belles plages de sable.  Merci à vous tous pour vos conseils et si vous pensez à d'autres villes n'hésitez pas à m'en faire part.belle journée         -@Micki20

Perso, je trouve également que Bénicassim vit vraiment comme une station balnéaire (l'hiver c'est vraiment triste)  tandis que Castellon intra muros qui est une ville vit à l'année comme Bénicarlo ou Vinaroz. Péniscola est magnifique, vivante, de grande plages mais avec ses hordes de touristes l'été la rende insupportable et le stationnement impossible et coûteux.

Mais je n'aime pas non plus Gandia ni Oliva mais j'adore Dénia et Javéa (Xabia)... c'est pour ça que c'est vraiment à l'appréciation de celui qui visite en fonction de ce qu'il attend et privilégie... le calme, la fête, la vie locale...

Attention à Cambrils et plus généralement aux villes et stations en Catalogne qui depuis quelques jours subit des restrictions d'eau drastiques dont l'interdiction de remplir les piscines et limites les conso sanitaires à 200l par jour ! Si c'est une piscine ce que vous cherchez... c'est au moins râpé pour cette année mais quand on sait que c'est une sécheresse inédite depuis 3 ans... ça risque de se produire l'an prochain d'autant qu'il n'y a aucune réserve d'eau dans les Pyrénées avec l'absente notoire de neige cette année. Même le Canigou est dépourvu de neige !!! incroyable. C'est un point dont il faut tenir compte dans votre sélection.

Juste , j'ai entendu la nouvelle concernant la Catalogne et j'ai pensé aux piscines des privés mais pas à celles communautaires. Avec l'évolution actuelle ne risque-t-on pas  de se retrouver dans la même situation de sécheresse d'ici quelques années dans la région valencienne?

Nous allons aussi faire un tour à Denia lorsque nous serons à Gandia. Pourquoi Gandia ne vous plaît pas?  C'est toujours intéressant d'avoir différents avis car finalement nous n'avons passé qu'une semaine à Gandia pour l'instant.

Comme je ne suis pas médium, difficile de dire si la region de Valence sera touchée par des restrictions d'eau… surtout qu'apparemment, des restrictions d'eau viennent d'être décrêtées en Andalousie et Malaga en particulier 160l/jour. il y a peut-être aussi cette année l'effet El Niño qui amplifie ce dérèglement climatique que nous connaissons même en France entre le nord qui est inondé tous les 15 jours et Perpignan qui n'a pas vu d'eau depuis huit mois.

https://elpais.com/clima-y-medio-ambien … -dia.html#

je trouve que le centre de Gandia n'est pas trop typique de l'Espagne que je recherchais, et cette espèce de corridor qui va de la ville pour aller à la mer qui longe la rivière, ne me plaît pas, par contre les plages sont belles…

Denia, est au bord de la mer. elle à ce petit côté magique avec un quartier qui a été conservé de l'ancien port et toutes ses anciennes maisons de pêcheurs colorées, mais malheureusement c'est rempli de restaurants et de bars à touristes… Javéa, est scindé en 2, la ville en hauteur, que je trouve sympa avec des petites ruelles et un village blanc, et plus bas sur le front de mer, des constructions plus résidentielles, mais avec uniquement des belles plages artificielles.

@ AB38100

Merci, pour le lien et vos remarques qui sont toujours très intéressantes. Il est vrai que nous avons aussi été un peu surpris par le fait que la ville est quelques kilomètres derrière la plage et nous craignons que Gandia playa soit assez mort hors saison et qu'il faille aller au centre de la ville pour avoir un peu d'animation.

Je ferai un petit retour après mon séjour.

Cordialement

Bonjour,

Je suis dans mes recherches à Gandia et peut-être en voie de finaliser un achat.

Mais des Espagnols m'ont rendus attentifs au problème des "okupas" c'est-à-dire des squatteurs qui s'installent dans les appartements inoccupés pendant de longues périodes. Ceci serait un gros problèmes en Espagne depuis quelques années et le phénomène en augmentation. Il faudrait avoir recours à une alarme connectée à une société de sécurité telle que Securitas Direct, ce qui coûte environ 45-50euros/mois.

Est-ce vraiment nécessaire?

@Micki20

Si vous êtes en maison individuelle, en appartement RDC ou avec un accès facile pour des squatteurs… c'est préférable mais ça n'empêche pas les organes de sécurité supplémentaires (barreaux fenêtres et porte blindée).

Y'a pas qu'en Espagne que le squatt est un fléau… les « coucous » vivent et agissent partout !

    Bonjour, Je suis dans mes recherches à Gandia et peut-être en voie de finaliser un achat. Mais des Espagnols m'ont rendus attentifs au problème des "okupas" c'est-à-dire des squatteurs qui s'installent dans les appartements inoccupés pendant de longues périodes. Ceci serait un gros problèmes en Espagne depuis quelques années et le phénomène en augmentation. Il faudrait avoir recours à une alarme connectée à une société de sécurité telle que Securitas Direct, ce qui coûte environ 45-50euros/mois.Est-ce vraiment nécessaire?        -@Micki20

Bonjour

Quand les okupas sont en place, et s'ils ont des enfants, très difficile de les déloger...un procès peut prendre 2 à 3 ans.

De plus, s'ils sont délogés dans la légalité, c-à-d par le tribunal, alors sachez qu'ils détruisent tout avant de quitter les lieux.

Cdt

De plus, s'ils sont délogés dans la légalité, c-à-d par le tribunal, alors sachez qu'ils détruisent tout avant de quitter les lieux.

Cdt
   
    -@capandalousie

ah ben au moins c'est clair 🫣

J'ai deux amis concernés...un est policier et l'autre est avocate, alors j'en parle en connaissance de cause.